遺産相続で財産が家しかない場合、どうやって遺産分割する？

被相続人が残したご自宅の土地や建物は、多くの相続人にとって非常に重要かつ価値の高い財産です。
特にわが国では、相続が発生した際に、価値のある遺産がご自宅の土地や家しかないというケースもしばしば見受けられます。

相続財産が土地や建物のみであり、複数の相続人が存在する場合には、どのように遺産分割をするか悩ましいところでしょう。

この場合、適切な遺産分割の方法は、当事者である相続人のニーズや、配偶者の方の住居を確保する必要性などによって異なります。
そのため、弁護士に相談のうえで、適切な遺産分割の方法を比較・検討することをお勧めいたします。

この記事では、相続財産がご自宅の土地や家のみだった場合の遺産分割方法を解説します。

１．土地・建物のみの相続財産を遺産分割する方法

相続財産が土地・建物などの不動産しかない場合には、遺産分割の方法として、「代償分割」と「換価分割」の2つが考えられます。
（その他の分割方法については後述します。）

(1) 「代償分割」によって誰かの単独所有とする

「代償分割」とは、被相続人が所有していた自宅の土地・建物を相続人の誰かが単独で承継し、承継者がそれ以外の相続人に対して代償金を支払う遺産分割方法です。

①代償分割のメリット

代償分割は、相続人の1人が被相続人の土地・建物を欲している場合に効果的な遺産分割方法となります。土地・建物を欲する相続人が他の相続人に代償金を支払って、土地・建物を承継すればいいからです。

土地・建物を承継した相続人には、単独所有となるため自由に管理・処分できるメリットがあります。

一方、他の相続人も、合理的な金額の代償金を得ることができれば、双方にとってwin-winの取引となります。

②代償分割のデメリット

代償分割の最大のデメリットは、土地・建物を承継する相続人が、他の相続人に対して支払う代償金を準備しなければならないという点です。

相続した土地・建物を売却するわけにはいかないとすれば、別途代償金として支払う原資を準備する必要があります。

しかし、土地・建物は高額の価値を持つケースも多いため、代償金をすんなり支払えるという方は少ないでしょう。
もし代償金を支払える目処が立たない場合には、後述する換価分割を検討する必要があります。

[参考記事] 代償分割とは？概要と注意点をわかりやすく解説

(2) 代償分割と配偶者居住権を併用

相続した土地・建物に、被相続人の配偶者が住み続ける必要がある場合には、「代償分割」と「配偶者居住権」とを併用して遺産分割を行うことも考えられます。

配偶者居住権とは、相続開始時に被相続人所有の建物に居住していた配偶者が、その建物全部について無償で使用収益できる権利をいいます（民法1028条1項）。

配偶者居住権を設定した場合は、建物の所有者に登記手続きへの協力が義務付けられており（民法1031条1項）、登記を備えた場合には、配偶者居住権は第三者への対抗力を持ちます。
したがって、配偶者居住権は配偶者の住居を確保するために強力な権利として働くのです。

配偶者居住権は、代償分割と組み合わせることで、配偶者以外の相続人が土地・建物を単独所有し、配偶者は配偶者居住権によって建物に住み続けるという活用方法が可能になります。

【配偶者居住権の価値と併用によるメリット・デメリット】
単独所有とする自宅の土地・建物に配偶者居住権を設定することは、実質的に所有者と配偶者の間で、自宅の土地・建物の価値を分割することを意味します。
したがって、配偶者には、今まで住んでいた家に住み続けられるという強力な権利を確保できるメリットが、土地・建物を取得する相続人には、支払う代償金の額が少なく済むというメリットがあります。
一方で、配偶者居住権と代償分割と併用をすると、代償金額や相続税額の計算に影響が生じることになるため、専門家による配偶者居住権の評価が必要になるといったデメリットも発生します。弁護士にご相談いただければ、税理士や不動産業者との連携によって対応可能です。

(3) 「換価分割」によって売却代金を分割する

「換価分割」とは、被相続人が所有していたご自宅の土地・建物を第三者に売却し、その売却代金を相続人間で分ける遺産分割方法です。

①換価分割のメリット

換価分割は、売却代金を1円単位で分割することができるため、相続人間の公平性に長けた遺産分割方法と言えるでしょう。

また、せっかく相続した土地・建物を手放すことにはなりますが、同時に固定資産税やメンテナンス費用などの維持費がかからなくなる点はメリットとして捉えることもできます。

②換価分割のデメリット

換価分割では、相続した土地・建物を手放さなければならない点が最大のデメリットです。
特に、複数の相続人が土地・建物を欲しがった結果、話し合いがまとまらずに換価分割を選択するケースでは、相続人にとって不本意な遺産分割になってしまう可能性が高いでしょう。

さらに、換価分割は売却先が見つかることが大前提となります。しかし、不動産需要が乏しい地域の場合には売却先の選定に苦労する可能性があります。

好条件で売却できる相手が見つからないと、想定よりも低い条件で売却せざるを得ないケースもあるので注意が必要です。

[参考記事] 換価分割とは？分割の概要と進め方を解説

２．相続財産の不動産を共有状態にするデメリット

相続が開始し、未分割の相続財産は、相続人全員の共有となります（民法898条）。

被相続人が住んでいたご自宅の土地・建物を遺産分割するのが難しければ、「共有のままでも良いのでは」と考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、相続財産である土地・建物を共有状態のまま放置することは、以下の理由からお勧めできません。

(1) 売却や賃貸などがスムーズにできない

共有財産を売却するためには、基本的には共有者全員の同意が必要です（民法251条）。
また、相続した土地・建物を賃貸したいと考えても、共有持分割合の過半数を有する共有者の同意が必要となります（民法252条）。

しかし、売却や賃貸など、資産運用上重要な判断については、共有者間で意見が食い違うことも多くなります。

共有者間で意見が異なれば、必然的に意見の調整や妥協が必要となり、売却や賃貸をスムーズに行うことができないデメリットが生じます。

(2) 家の使用や運用などについて揉めやすい

共有者は、共有物全体について、その持分に応じた使用ができるとされています（民法249条）。
たとえば相続した建物が共有の場合に、共有者の1人が実際にその建物に住んでいないとしても、共有持分を有していれば、他の共有者に対して建物全体の使用を請求できるのです。

そのため、相続したご家に住んでいる人と住んでいない人の間で、その使用についてトラブルが発生する可能性があります。

さらに前述のとおり、土地・建物を売却・賃貸等する場合には、共有者間で意思決定の調整を行う必要があります。その際、共有者間で激しい意見の対立が生じると、親族関係を悪化させてしまう原因になりかねません。

(3) 共有物分割請求により紛争が深刻化するおそれ

共有物に関するトラブルの最たる例が「共有物分割請求」です。
各共有者は、原則としていつでも、共有状態を解消するため、他の共有者に対して共有物の分割を請求できます（民法256条1項本文）。

しかし、裁判で共有物分割請求が争われると、当事者にとって不本意な形で土地・建物が競売されてしまう可能性があります。

その上、共有者同士が分割方法などを巡って強硬に主張を戦わせた場合には、親族関係がますます悪化してしまうでしょう。

このような事態を防ぐためにも、相続した土地・建物を共有状態のまま放置することは避けた方がよいでしょう。

[参考記事] 共同相続の登記｜不動産を共同相続とするべきではない理由

３．相続財産が不動産しかない場合のよくある質問

４．相続財産が不動産しかない場合も弁護士に相談を

相続財産が不動産のみである場合には、当事者である相続人のニーズに合わせて、適切な遺産分割方法を模索する必要があります。

代償分割、代償分割と配偶者居住権の併用、換価分割などが考えられますが、それぞれメリット・デメリットが存在するため、ケースバイケースでの比較検討を行い、ご自身の状況に適した遺産分割方法を選択することが大切です。

相続した土地・建物の遺産分割方法について泉総合法律事務所にご相談いただければ、状況に合わせて分割のポイントや注意点などにつきアドバイスを差し上げます。
また、税理士や不動産業者と適宜連携を行い、物件の価値評価や売却先の選定などについてもサポートが可能です。

相続財産が家しかない状況で、どのように遺産分割をすれば良いか迷っている方は、ぜひお早めにご相談ください。