遺産の不動産に抵当権が付いている場合どうすればいいのか

金融機関から住宅ローンを借りてマイホームを購入すると、通常、その金融機関は、その不動産に抵当権を設定します。

そのため、マイホームの持ち主がお亡くなりになると、相続財産に抵当権が設定された不動産が含まれることがあります。

そこで、今回の記事では、「遺産の不動産に抵当権が付いている場合」に焦点を当てて説明します。

１．不動産を相続しても抵当権は消滅しない

抵当権とは、お金を貸した金融機関などが、不動産を借金の担保に入れることができる権利のことで、不動産に抵当権を設定しておけば、万一、その借金が返済されない場合に、不動産を強制的に売却して借金の返済に充てることができます。

不動産を相続しても設定された抵当権が消滅することはありませんので、抵当権付きの不動産を相続した場合は、その抵当権も相続することになります。

まずここでは、不動産に付いている抵当権の確認方法、および、遺産の中に抵当権付きの不動産が含まれている場合の相続方法について説明します。

(1) 相続不動産の抵当権の確認方法

相続した不動産に抵当権がついているかを確認するには、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得します。
登記簿の「権利部（乙区）」に抵当権に関する事項が記載されています。

ただし、借金が完済されていたとしても、当事者が抵当権を抹消する手続きを行わない限り登記簿上の抵当権が消滅するわけではなく、抵当権の表示が残っている場合があります。

また、「抵当権抹消」の印がなくても、登記簿上の債権額は、返済により減っている可能性もありますので、注意が必要です。

相続発生時の債務額を把握するには、債権者である金融機関に確認する必要があります。

(2) 抵当権付きの不動産の相続方法

相続財産には、預貯金や不動産といった通常のプラス財産に加えて、借金といった債務（マイナス財産）も相続財産になります。

その結果、プラス財産よりマイナス財産の方が大きい場合や、プラス財産とマイナス財産のどちらが大きいかわからない場合には、相続放棄や限定承認を検討することになります。

ただし、相続放棄や限定承認には、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述しなければならないという期限がありますが、この期限は家庭裁判所に請求すれば伸長することもできます。

相続財産に債務がある場合は、一般的に、次のように検討を進めます。

遺産が債務超過の場合は相続放棄を検討

プラス財産よりマイナス財産の方が多い（債務超過の）場合は、相続放棄を検討することになります。

例えば、抵当権付き不動産を相続する場合、「抵当権の基になっている債務」と「相続財産額」を比べて、債務のほうが大きい場合は債務超過であり、相続放棄を検討します。

[参考記事] 相続放棄とは｜メリット・デメリットから注意点、手続き方法を解説

遺産が債務超過でない場合・債務超過かわからない場合は限定承認を検討

プラス財産よりマイナス財産の方が少ない（債務超過でない）場合、あるいは、債務超過かどうかわからない場合は、限定承認も選択肢となります。

例えば、抵当権付き不動産を相続する場合、「抵当権の基になっている債務」と「相続財産額」を比べて、債務のほうが小さい場合、あるいは、どちらが大きいかわからない場合は、限定承認を検討します。

[参考記事] 限定承認とは｜使うべき人や注意点、手続きの流れ

(3) 抵当権は相続不動産の相続税評価に影響しない

相続財産額の評価については、借金などのマイナス財産は相続税の債務控除の対象になりますが、抵当権付きの不動産の相続時評価については、一般的には、抵当権がついていても不動産評価額には影響しません。

つまり、抵当権がついていても不動産評価額は減らず、抵当権を考慮しない不動産評価額が、そのまま相続税課税対象となります。

２．相続不動産に抵当権が設定されている場合の遺産分割

抵当権が設定されている不動産については、債務者が被相続人の場合と、債務者が第三者の場合などには遺産分割の方法が異なります。

ここでは、この違いについて見ていきます。

(1) 債務者が被相続人の場合

一般的なケースで、被相続人自身の借金のために、自分の不動産に抵当権を設定した場合です。

抵当権設定の原因が住宅ローンの場合

金融機関から住宅ローンを借りる時は、ほとんどの場合、「団体信用生命保険」（以下、「団信」といいます。）という生命保険への加入が条件となっています。

団信とは、住宅ローンの契約者が死亡等で返済ができなくなった時に、その保険金で残りの住宅ローンを返済してくれる保険のことです。

被相続人がこの団信に加入していれば、被相続人の死亡により保険会社から金融機関へ残債が返済され、負債はなくなり、抵当権も抹消することができます。

その結果、相続した不動産は、抵当権のない一般的な不動産として遺産分割が可能です。

団信に加入しているかどうかは、住宅ローン締結時の書類を確認することによりわかりますが、それでもわからない場合は、団信あるいはお取扱いの金融機関に照会すれば確認できます。

団信に加入していない場合は債務がそのまま残りますので、以下「抵当権設定の原因が住宅ローン以外の場合」と同じ扱いになります。

抵当権設定の原因が住宅ローン以外の場合

借金がある場合、法律上は、各相続人が法定相続分に応じてその債務を負うことになります。

しかし、抵当権付きの不動産であっても、一般的な不動産と同様に、通常の遺産分割を行い、相続人の1人が当該不動産の相続することが可能です。

ただし、相続人の1人が不動産を相続した場合であっても、この債務の返済義務は法定相続分に応じて各相続人にありますので、不動産の相続人が借金を返済できない場合には、他の相続人にも法定相続分に応じた割合ではありますが、返済する義務があります。

一方で、抵当権が行使され、不動産の相続人が全ての債務を弁済した場合には、他の相続人に対して、求償権（債務返済の肩代わりした分を返してもらう権利）を行使することが可能です。

(2) 被担保債務が第三者名義の場合

上記では被相続人が住宅ローン等の借金をしているケースを説明しましたが、ここでは第三者の借金のために、被相続人の不動産に抵当権が設定されている場合を見ていきます。

第三者の債務を担保するために被相続人の不動産に抵当権が設定される場合（「物上保証」といいます）は、第三者の債務自体は相続の対象にはなりません。

ただし、その被担保債務の債務者が十分な資力を持っているかどうかで、遺産分割における不動産評価が変わってきます。

債務者に十分な資力がある場合

被担保債務の債務者に十分な資力がある場合は、万一、抵当権を行使されて不動産が失われたとしても、不動産の相続人が債務者に求償権を行使することができます。

そのため、この場合は、第三者の借金である被担保債務については考慮に入れずに、通常の不動産評価を行い、その不動産評価額で遺産分割を行います。

債務者に十分な資力がない場合

一方で、被担保債務の債務者に十分な資力がない場合は、抵当権を行使されて当該不動産を失ってしまうと、その金額を回収することが困難となります。

したがって、この場合は、不動産評価を行なう際に、第三者の被担保債務の残額を不動産評価額から差し引いた金額を不動産評価額として、遺産分割を行います。

３．相続不動産の抵当権を抹消する手続き

抵当権が設定された不動産の相続人が決まらずローンの返済が滞ると、抵当権が行使され債権回収に回される可能性があります。

また、不動産は抵当権が設定されていると、いつ債権者に売却されるかわからず売却し難いため、債務を返済して、不動産の抵当権をなるべく早く抹消する必要があります。

ここでは、不動産の抵当権の抹消手続きについて見ていきます。

(1) 債務の返済

登記簿上の抵当権を抹消するためには、まず、債務を完済しなければなりません。

相続人が被相続人の債務を承継した場合は、相続人が、第三者の債務を被相続人の不動産で担保した場合は、第三者が債務を完済しなければなりません。第三者が返済に滞る場合は、不動産を承継した相続人が借金を立て替えて返済し、抵当権を外して、返済額を第三者に求償することもできます。

もし、借金が完済済みであれば、抵当権の登記を抹消するだけで事足ります。

(2) 抵当権の登記抹消

借金が完済されたとしても、当事者が抵当権を抹消する手続きを行わない限り抵当権は消えません。抵当権者である金融機関と不動産を相続した相続人とが共同で申請する必要があります。

この場合は、専門家である、弁護士や司法書士に相談して、抵当権の抹消登記を行なってもらうことをお勧めします。

４．まとめ

今回は、「遺産の不動産に抵当権が付いている場合」に焦点を当てて説明しました。

借金などの債務も含めて相続することになりますので、抵当権の付いている不動産が相続財産に含まれている場合は、早急に、債務完済の有無、および、債務残高の確認を行なうようにしましょう。

マイナス財産の方が多くて債務超過となっている場合は、相続放棄や限定承認も選択肢となります。

そもそも、不動産の相続においては、その相続税評価の方法自体が難解ですので、私たち素人が評価するのは困難です。
ましてや、抵当権が設定されている不動産となると、私たち素人で評価することはほぼ不可能です。

抵当権付きの不動産が相続財産に含まれている方はもちろんですが、抵当権が付いていないまでも不動産が含まれている場合は、相続の経験豊富な信頼できる法律事務所にご相談されてことをお勧めします。

泉総合法律事務所では、相続不動産のご相談も積極的に承っております。もし、抵当権が設定された不動産を相続されてお悩みを抱えていらっしゃいましたら、是非一度、ご相談ください。