土地の相続手続・登記の流れ

被相続人が死亡すると相続が開始します。

被相続人の遺産のうち、現金や預貯金であれば法定相続分で分割すれば良いですが、土地などの不動産が含まれている場合には、物理的に分割することが難しいため、どのように遺産分割をすれば良いのか分からないという方も少なくありません。

土地の相続では、誰がどのように遺産を取得するのかといった土地の相続方法で揉めることがありますので、土地の相続の基本的事項をしっかりと押さえておくことが大切です。

今回は、土地の相続手続とその流れについて、わかりやすく解説します。

１．土地の相続の方法

土地の相続方法には、以下の4つの方法があります。
遺言書がない場合には、遺産分割協議といって相続人全員で話し合いをし、どの方法で相続をするのかを決めなければなりません。

(1) 現物分割

現物分割とは、その言葉の通り遺産を現物で分けることをいいます。

たとえば、A土地とB土地がある場合に、A土地を長男が、B土地を二男が相続するというケースが現物分割です。
また、A土地を分筆して相続人同士で分けるという方法も現物分割です。

現物分割は、現に存在している遺産を相続人で分ける方法ですので、分割方法としては非常に簡単な方法になります。

しかし、複数の土地が存在している場合において、土地の評価額は、高いものもあれば低いものもありますので、現物で遺産を分ける方法では、各相続人が取得する土地の評価額に差が出てしまい、不公平な結果となることもあります。

現物分割を行う場合には、相続人間で遺産の分配に差が生じてしまうことをきちんと理解したうえで行うことが必要となります。

(2) 換価分割

換価分割とは、遺産である土地を相続人が取得するのではなく、第三者に売却してその売却代金を相続人で分けるという方法です。

遺産である土地の取得を希望する相続人がいないという場合や、後述する代償分割では代償金の支払いが困難という場合に利用される方法です。

換価分割は、土地を売却した代金を法定相続分で分ければよいため、現物分割とは異なり公平な遺産分割を実現することができます。

ただし、土地の形状や所在地によっては売却が困難なものもありますので、長期間売却できなかったり、希望の金額で売却することができなかったりするなどのデメリットも生じえます。

(3) 代償分割

代償分割とは、ある相続人が土地を単独で取得する代償として、他の相続人に金銭を支払うという分割方法です。
現物分割では各相続人が取得する遺産に差異が生じてしまうような場合に、その不公平を調整するために代償分割が行われます。

たとえば、相続人として、長男、長女、二男がいて、遺産として3000万円の土地のみがあるとします。

長男が土地を取得した場合は、長女、二男が取得する遺産がありませんので、相続人間で不公平な結果が生じます。
そこで、長男が長女、二男のそれぞれに金銭で1000万円を支払うことで公平な遺産分割を実現します。

代償分割を行うためには、土地を取得する相続人に代償金を支払うだけの資力があることが必要になります。

(4) 共有分割

共有分割とは、土地をいずれか1人の相続人の単独所有にするのではなく、相続人による共有状態にする分割方法です。

被相続人が死亡して相続が開始すると、被相続人の遺産は、各相続人の法定相続分に応じて共有状態となります。

通常は、遺産分割協議によって、現物分割、換価分割、代償分割のいずれかの方法を選択することになりますが、話し合いがまとまらずにこれらの方法を選択することができない場合には、やむを得ず共有分割とすることもあります。

共有分割は、複数の相続人で不動産を共有することになりますので、将来不動産を利活用しようとする場合にトラブルになることもありますし、別の相続が発生すると共有者が増えていくなど不都合がありますので、できる限り避けた方がよいでしょう。

[参考記事] 共同相続の登記｜不動産を共同相続とするべきではない理由

２．土地の相続手続の流れ

土地を相続するための一般的な手続としては、以下のとおりです。

(1) 遺言書の有無の確認

被相続人が死亡した場合したら、まずは被相続人が遺言書を作成したかどうかを調査します。遺言書がある場合には、相続人による遺産分割協議よりも遺言書の内容が優先するからです。

公正証書遺言であれば、公証役場において遺言書の有無を検索することができますので、最寄りの公証役場で問い合わせをするようにしましょう。

自筆証書遺言であれば、自宅に保管していることが一般的ですので、金庫や貴重品が入っている場所などを探してみるとよいでしょう。

なお、自筆証書遺言については法務局での保管も認められていますので、法務局に確認をしてみることも必要です。

[参考記事] 遺言（公正証書遺言）の有無の調査方法

(2) 遺産分割協議

遺言書がない場合には、被相続人の遺産は、相続人による遺産分割協議によって分割することになります。

遺産に土地が含まれている場合には、既に説明した「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」のいずれかの方法を選択して土地の遺産分割を行います。

最終的に遺産分割の内容がまとまった場合には、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書は、将来のトラブルを防止するためだけでなく、後述する相続登記においても必要となる書類ですので、必ず作成するようにしましょう。

なお、遺産に土地が含まれる場合には、相続人が必ず相続しなければならないというわけではありません。相続放棄をしたり、売却手続きをするために一旦は相続人が土地を相続したことにはなるのですが、第三者に売却することで最終的には土地を相続しない、という方法もあります。

(3) 相続登記に必要な書類・費用の準備

相続登記に必要となる書類および費用としては、以下のものが挙げられます。

①相続登記の必要書類

• 登記申請書
• 遺産分割協議書
• 相続関係説明図
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 土地を相続する相続人の住民票
• 被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改正原戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 不動産の固定資産評価証明書
• 不動産の全部事項証明書

②相続登記の費用

相続登記をする場合には、上記の書類を収集するための実費がかかります。

戸籍謄本などを取得する場合には、1通あたり450円から750円程度かかりますので、相続人が多い場合にはそれなりの費用がかかるでしょう。

また、相続登記をする場合には、登録免許税という税金がかかります。登録免許税は、以下の計算によって算出します。

登録免許税＝土地の固定資産税評価額×0.4％

さらに、相続登記を司法書士などの専門家に依頼する場合には、専門家への報酬も必要となります。

(4) 法務局に登記申請書類を提出

必要書類の収集が完了した後は、それを法務局に提出します。

現在は、相続登記に期限は設定されていませんので、相続登記を行わなかったとしても罰則などの適用はありません。
しかし、令和6年4月1日からは、相続登記が義務化されます。相続の開始があったことを知ったときから3年以内に相続登記をしなければ、10万円以下の過料に処せられる可能性がありますので注意が必要です。

相続登記の義務化については、令和6年4月1日以降の相続だけでなく、それ以前の相続についても適用されますので、まだ相続登記がお済でない方は、早めに手続を行うようにしましょう。

[参考記事] 不動産の遺贈を受けたら登記を忘れずに｜相続登記の必要性・手続き

３．土地を相続した場合の相続税

土地を相続することになった場合には、被相続人の遺産の総額によって相続税が課税されることがあります。

最後に、相続税の計算方法と土地の相続に適用される有利な特例について説明します。

(1) 相続税の計算方法

被相続人の遺産が相続税の基礎控除額を超える場合は、原則として相続税の支払いが必要となります。
相続税の基礎控除額は、以下のように計算します。

相続税の基礎控除額＝3000万円＋（600万円×相続人の数）

そして、相続税の基礎控除額を上回る遺産がある場合には、以下のような計算によって相続税額を計算します。

相続税額＝（法定相続分で分配した相続人ごとの課税遺産総額×税率）－控除額

なお、相続税の税率は、以下の表をご参照ください。

 

法定相続分で分配した課税遺産総額	税率	控除額
1000万円以下	10％
1000万円超～3000万円以下	15％	50万円
3000万円超～5000万円以下	20％	200万円
5000万円超～1億円以下	30％	700万円
1億円超～2億円以下	40％	1700万円
2億円超～3億円以下	45％	2700万円
3億円超～6億円以下	50％	4200万円
6億円超～	55％	7200万円

(2) 小規模宅地等の特例

土地は、一般的に評価額が高額になりますので、遺産に土地が含まれている場合には、相続税の金額も大きくなってしまいます。
しかし、土地を相続した場合には、「小規模宅地等の特例」を利用することによって、相続税の負担を軽減することが可能です。

小規模宅地等の特例とは、330㎡までの小規模な宅地については、その評価額を最大で80％減額することができるという制度で、相続税を支払うために土地を売却しなければならないことを回避するために導入されました。

小規模宅地等の特例は、土地を相続すればすべてのケースで利用することができるというわけではなく、一定の要件を満たす必要があります。

適用を受けるための要件は非常に複雑ですので、小規模宅地等の特例の利用をお考えの方は、税理士などの専門家に相談をすることをおすすめします。

[参考記事] 小規模宅地等の特例｜土地の相続税評価額が最大8割引

４．まとめ

相続財産に土地が含まれている場合には、土地の評価や分割方法をめぐって相続人同士で争いになることも少なくありません。

スムーズな遺産分割を実現するためにも、土地を含む相続に関する問題は専門家である弁護士に相談をすることをおすすめします。