マンション相続で発生する手続き｜遺産分割の流れや税金について解説

不動産の相続は、預金などに比べて相続手続きが多く、複雑になります。いざ相続が始まってしまうと途方に暮れてしまう人も多いので、生前のうちに相続手続の流れを一度知っておくと良いでしょう。

今回はご両親が住んでいたご実家の分譲マンションの相続に特化して、手続きの流れを一通り網羅して解説します。

１．マンションで必要になる相続手続き

相続財産に分譲マンションがある場合の相続手続きの流れは次の通りです。これらの手続きは、マンションに限らず、相続が発生したら行わなければなりません。

(1) 遺言書の確認

まずは遺言書の有無を確認します。遺言書があり、マンションに関する記載がある場合には、基本的には遺言書通りに相続します。遺言書がない場合には、遺産分割協議によってマンションの相続人を決めます。

このように遺言書の有無によって、遺産分割が必要になるかどうかが変わるため、遺言書の確認は非常に重要なプロセスになります。

[参考記事] 遺言（公正証書遺言）の有無の調査方法

(2) 相続人の決定

遺産分割協議の前に、相続人に該当するのが誰なのかを調査します。相続人は確定していると思っていても、稀に相続手続きの最中に愛人が現れ、隠し子が発覚することなどがあります。

遺産分割協議は相続人全員の同意が必要になるため、全員で同意したと思っても、上記のような隠し子発覚による相続人の追加があった場合、遺産分割協議をやり直さなければならなくなる可能性があります。

遺産分割協議を始める前に、被相続人や家族の戸籍を遡って正確な親族関係を明らかにしておきましょう。

[参考記事] 相続人の調査方法｜遺産分割は相続人全員参加が必須！

(3) 遺産分割の方法

マンションは現金のように簡単に分割して相続することはできません。相続人が1人であれば分割の必要はありませんが、複数の相続人で遺産を承継するには、次の方法があります。

現物分割

文字通り現物を分割して相続する方法です。例えば、3人兄弟で300㎡の土地を平等に現物分割しようとすると、それぞれが100㎡ずつ相続することになります。

しかし、マンションの場合、土地とは異なり物理的に分割する方法は難しいため、現物分割を選択する相続は少ないと言えるでしょう。

代償分割

マンションを1人の相続人が相続し、他の相続人には相応の金銭を支払う方法です。

例えば、3人兄弟で3,000万円のマンションを代償分割する場合には、マンションを相続する相続人は、相続しない相続人2人へ1,000万円ずつ支払います。

不動産よりも現金が欲しい相続人がいる場合には有効な方法ですが、支払う側に多額の資力が必要になる点が問題になります。

換価分割

マンションを売却して現金化し、それを相続人で分け合う方法です。

例えば、3人兄弟でマンションを換価分割する場合、売却金が1,500万円であれば1人500万円ずつ相続します。

現金であるため1円単位まで平等に分割することができることがメリットで、相続人全員がマンションを不要かつ売却すべきと考えている場合には良い方法です。しかし、マンションの老朽化や立地などから売れにくい場合や、売却を反対する相続人が1人でもいる場合には実行しにくい方法です。

共有分割

1つのマンションを複数の相続人名義の共有状態にする方法です。
例えば、3人兄弟でマンションを共有分割した場合には、マンションの登記簿謄本に、共有者として兄弟それぞれの氏名が並び、持分が3分の1と記載されます。

手早くかつ平等に遺産を承継できる方法ではありますが、いざマンションを売却したい場合などには、逐一、共有名義人全員の同意が必要になります。

また、共有名義人の誰かに相続が起こった場合には、その共有持分が複数人に相続される結果、相続人が増えて相続関係が複雑になっていくことから、不動産の共有分割はできる限り避けた方が良い、というのが一般的な考えです。

したがって、例えば被相続人の残したマンションを、その配偶者と被相続人の兄弟が共同して共有名義の相続登記をすることなどはお勧めできません。

(4) 遺産分割協議書の作成

遺産分割協議によってマンションの分割方法が決まったら、相続人全員の署名捺印がある遺産分割協議書を作成します。一方、遺言書があり、遺産分割協議を行わなかった場合には作成する必要はありません。

遺産分割協議書の作成は法律で義務付けられているというわけではなく、相続トラブルを防止するために作成するものです。

また、マンションの相続登記の際にも、遺産分割協議書は必要になるほか、銀行などあらゆる相続手続きで必要になるため、作らないメリットはありません。

２．マンションを名義変更するための相続登記

マンションの相続の場合には、登記上の所有者を被相続人から相続人へ名義変更する「所有権移転登記」の手続きが必要になります。「相続登記」と呼ばれることもあります。

相続登記は、2024年4月1日から義務化される予定です。マンションの売却やその後の相続のことを考えても、早めに行っておくに越したことはありません。

(1) マンションの相続登記に必要となる書類

マンションの相続登記に必要な基本書類は次の通りです。遺産分割が遺言書によるのか遺産分割協議によるのかで若干異なります。

遺言書がある場合

• 遺言書
• 登記申請書
• 被相続人の出生から死亡までのすべてが記載された戸籍（戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍）
• 被相続人の住民票除票（写し）または戸籍の附票（写し）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票（写し）
• マンションの固定資産税評価額が分かる書類（固定資産税納税通知書課税明細書など）

 

遺産分割協議による場合

• 遺産分割協議書
• 登記申請書
• 被相続人の出生から死亡までのすべてが記載された戸籍（戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍）
• 被相続人の住民票除票（写し）または戸籍の附票（写し）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の住民票（写し）
• 相続人全員の印鑑登録証明書
• マンションの固定資産税評価額が分かる書類（固定資産税納税通知書の課税明細書など）

(2) マンションの相続登記の注意点

区分所有権と敷地利用権は分離処分できない

戸建ての場合には土地と建物が、別々に登記されています。
一方で、マンションの土地については、各住戸の所有者が、戸数ごとに土地の面積を分割した敷地を割り振られており、建物と一体化した土地に対する権利を有します。その敷地を利用する権利を敷地利用権といいます。

購入した部屋は区分所有権といい、この区分所有権と敷地利用権は原則として分離して処分することができないようになっています（区分所有法22条）。

現在は、区分所有権と敷地権が一体化されているマンションがほとんどです。

抵当権が付いている場合には変更・抹消が必要

抵当権とは、債務者が債務の担保に供した不動産に付けられている権利であり、抵当権を持つ債権者は、債務返済が滞った際には、抵当権のついた不動産を売却し、他の債権者に優先して弁済を受けることができます。

住宅ローンが残っている場合には、マンションに抵当権が付いていることがほとんどであるため、所有権を引き継ぐ相続人を設定者及び債務者とする、いわゆる抵当権変更登記手続をすることが想定されます。

しかし、住宅ローンの契約時には、同時に債務者が団体信用生命保険に加入することが多くなります。被相続人が団体信用生命保険に加入してれば、被相続人の死亡により同保険契約に基づく保険金が発生し、被相続人死亡時における住宅ローン債務残高はその保険金で返済され、抵当権も消滅します。その場合には、抵当権抹消登記手続を行います。

相続登記は自分でする？専門家へ依頼？

相続登記を司法書士などの専門家に依頼するのか、ご自分で行うのか迷われる方は多いでしょう。

専門家に依頼する場合には、司法書士への報酬が掛かりますが、確実な処理と安心が手に入ります。他方、ご自分で行えば、この報酬を節約することが可能です。

必要書類の収集が苦ではなく、登記申請書なども雛形を見ながら作成していける自信がある方はチャレンジしてみても良いでしょう。

３．マンションの相続で発生する税金

相続には相続税が付き物ですが、マンションの場合には相続税の他にも、相続登記の際に登録免許税がかかります。

(1) 登録免許税

登録免許税は登記手続きを行う際にかかる税金で、登記手続代のようなものです。

相続登記の登録免許税の計算方法は、「不動産価格（課税価格）×税率0.4％」（100円未満は切り捨て）となっています。固定資産評価証明書に記載された不動産の評価額が1,000円以上の場合、1,000円未満を切り捨てた金額が不動産価格（課税価格）になります。ですから、例えば、固定資産税評価額が2,000万円のマンションの場合には、2,000万円×0.4％で8万円の登録免許税が必要になります。

売買や贈与による名義変更登記にかかる登録免許税の税率は2％であることから、相続に関してはその性格が考慮され非常に低い税率となっています。

固定資産税評価額は、毎年春に役所から送付される固定資産税納税通知書の課税明細書に記載されています。
それがない場合には、役所で固定資産評価証明書を取得しましょう。

(2) 相続税

マンションの相続において注意しなければならないのは相続税です。対策次第で数百万円変わることもあるため注意しましょう。

土地・建物の評価計算

相続税を計算するためには、まずそのマンションの財産評価計算を行わなければなりません。

マンションは区分所有権と敷地利用権が一体となって扱われると前述しましたが、相続税の評価計算においては、土地部分と建物部分を分けて計算します。

【土地】
路線価×土地の面積×持分割合

【建物】
固定資産税評価額

土地に関しては基本的な算式になります。この他に、土地の形状に応じて補正割合を使用することもあります。

相続税を軽減できる特例など

小規模宅地等の特例

マンションが被相続人の自宅や事業用であった場合に適用を受けられる特例です。
自宅の場合には最大で330㎡まで評価額を80％減額することができ、相続税の節税に繋げることができます。

適用を受けるか受けないかで相続税が大きく変わる特例であるため、そのマンションが適用要件に該当するかどうかは生前に確認しておきましょう。

要件に該当しない場合であっても諦めてはいけません。被相続人と同居しておくなど、事前の対策で適用要件に該当させることが可能な場合もあるため、税理士に相談しましょう。

[参考記事] 小規模宅地等の特例｜土地の相続税評価額が最大8割引

配偶者控除

配偶者の相続分については、1億6,000万円か配偶者の法定相続分のいずれか大きい方までは相続税が課税されない制度です。

最低でも1億6,000万円までは相続税がかかることなく相続できることになるため、マンションなどの評価額が大きい相続財産は、配偶者が相続することで相続税を大幅に下げることができます。

[参考記事] 相続税は配偶者控除で遺産総額1億6000万円まで非課税に！

４．マンションの相続費用はいくらかかる？

マンションを相続する際には、税金以外にも次のような費用が発生します。

(1) 必要書類の取得費用

• 戸籍謄本：450～750円
• 住民票（除票（写し））：300円
• 印鑑登録証明書：300円
• 固定資産評価証明書：300円

これら必要書類の取得費用は自治体ごとに若干異なるため、正確な金額については取得先の役所にご確認ください。

1通あたり数百円程度も書類ですが、相続人が多ければ取得する枚数も多くなるので注意が必要です。1万円程度を見積もっておくと良いでしょう。

(2) 専門家へ依頼する費用

相続登記の代行を司法書士に依頼する場合には、報酬が発生します。報酬は司法書士側が自由に設定することができるため、依頼先によって異なりますが、目安としては次の通りです。

• 相続登記申請を依頼する場合：5～8万円
• 必要書類の収集、遺産分割協議書の作成など総合的に依頼する場合：7～15万円

相続登記は、司法書士の実力差が出るような登記ではないため、どの司法書士に依頼しても変わりないでしょう。

しかし、仕事のスピーディーさや丁寧な説明など、せっかくお金を支払うのであれば気持ち良い仕事をして欲しいものです。可能であれば数人の司法書士と面会して、見積もりを取ってから決めると良いでしょう。

５．相続したマンションに住む？売却する？

相続したマンションを賃貸にするのか、処分してしまうのか、それとも住むのかは頭の痛い問題です。最後に、それを検討する際のポイントを解説します。

(1) 相続したマンションに住む場合

現在住んでいるのが賃貸住宅の場合には、家賃が不要になるため、相続したマンションに住替えるメリットは大きいでしょう。

これに対して、デメリットとしては、固定資産税が毎年発生するようになることや、メンテナンス費用の発生、引っ越し費用の発生などが挙げられます。

(2) 相続したマンションを売却する場合

マンションを相続したけれども利用する予定がないのであれば、売却も検討すべき方法の1つです。

マンションを売却した際の譲渡益は譲渡所得税の対象となります。しかし、相続税を支払った相続人には取得費加算の特例という制度の適用があり、マンションを相続してから3年10ヶ月以内に売却した場合には、そのマンションについて支払った相続税額のうちの一定金額を、マンションの取得費に加算することができ、譲渡所得税を節税することができます。

実家がなくなる寂しさはあるとは思いますが、人の住まなくなったマンションは痛みやすく、維持管理費もかさむため、計画的に、しかもできるだけ早めに結論を出す必要があります。

(3) 相続したマンションを賃貸する場合

住む予定もなく、売却もしたくないという場合には、相続したマンションを賃貸する方法もあります。

マンションをただ置いておくだけでは、管理維持費の負担がひたすら続くだけですが、賃貸にすれば賃貸収入が得られ、利益も出るでしょう。

しかし、築年数が古い場合や、人気のないエリアの場合にはなかなか借主が見つからないこともあります。魅力ある物件にするために大規模な修繕やリフォームを行うと、家賃とのバランスが取れずに大赤字というケースもあり得ます。

賃貸にすることで得られる収入と必要経費を十分にシミュレーションすることが重要であるため、まずは、賃貸管理を行っている不動産会社に相談してみましょう。

６．マンションの相続についてよくある質問

７．相続問題でお困りなら弁護士へ

マンションの相続では大きなお金が動くため、様々な注意が必要になります。
しかし相続は頻繁に発生するものではないこと、そして突然発生することから、どうしたら良いか分からないとなる方が多いのは当然です。

困った際にはまず弁護士にご相談ください。生前であれば、より選択肢のある対応が可能になります。

泉総合法律事務所では、相続問題でお困りの方のご相談をお受けいたしております。もし、マンションの相続でお困りのことなどございましたら、お気軽にご連絡ください。