家族信託で行うアパート経営

アパートなどの収益不動産を信託財産にすると、多くのメリットがあります。

今回は、そのメリットや手続き方法、注意点を詳しく解説していきます。

１．家族信託でアパート経営を引き継ぐメリット

まず、アパートを信託財産にすることをおすすめする理由を解説します。

(1) 親が認知症になっても財産管理が可能

認知症になると契約行為ができなくなります。
アパート経営をしている人が契約行為をできなくなると、自力で経営を続けていくことは難しくなります。

そんな場合に家族信託を利用することで、受託者が委託者に代わってアパート経営を続けていくことがきます。

経営の自由度は契約内容によって変えることができるため、アパートのリフォームや買換え、新たな借入れをして新アパートを建築することもできます。
反対に、アパートの賃貸収入管理だけと制約することもできます。

家族信託に似た制度に成年後見制度があります。

成年後見制度とは、認知症などによって意思判断能力が低下した人の権利を守るために、代理人を設定する制度です。この代理人が本人に代わって法的な手続きや財産管理を行うことができます。

しかし成年後見制度は本人の財産や生活を守ることが目的であるため、アパートを売却するにしても、生活費や医療費捻出のためなど、売却の必要性や相当性が求められます。

場合によっては、後見人の解任、売却取引が無効になる可能性もあり、家族信託に比べて自由度が低くなります。

(2) 賃貸人の権利義務を受託者に承継できる

アパートを信託財産とした場合には、賃貸人としての地位や権利義務を受託者が引き継ぐことになります。

受託者は、入居者と賃貸借契約を結ぶ、アパートの修繕を業者に依頼する、家賃の振込口座の管理など、今まで委託者が行ってきたアパート経営をしていくことになります。

意思判断能力はしっかりしているが高齢でありアパート管理がきつくなってきたという理由であれば、アパートの管理のみを信託契約の内容とすれば良く、認知症を発症したという場合であれば、管理のみならず売却などのすべての権限を与えるとする契約内容としれば良いでしょう。

(3) 破産してもアパートは差し押さえられない

信託財産となったアパートの所有権は委託者から受託者に変わりますが、受託者固有の財産とも区別され信託財産となるため、委託者のものでも受託者のものでもないということになります。

よって、万が一委託者や受託者が破産した場合であっても、債権者から差し押さえられることはなく、アパートを守ることができます。

２．アパートを家族信託の信託財産とする手続き

それでは、実際にアパートを信託財産にするためには、どうしたら良いのでしょうか。

家族信託は、委託者、受託者、受益者の3者間合意によって契約が成立するため、成年後見制度のように家庭裁判所で手続きを行うような難しいものではありません。

(1) アパートをどこまで託すか信託契約に盛り込む

家族信託の運用は信託契約をベースにして進んでいきます。
アパートを信託財産にする旨はもちろんのこと、どこまで託すのかなど、家族でしっかり協議と精査をして詳細に定めます。

ここでの不備は後々トラブルになる可能性が高くなるため、専門家のアドバイスを受けていただきたい過程になります。

(2) 家賃収入がある口座を信託口口座に移転

家賃が振り込まれる口座を委託者名義の口座から、信託財産を管理する専用の信託口口座を開設して移転しましょう。

そのままの口座を利用しても法的に問題はありませんが、信託口口座にしておいた方が、委託者が実際に意思判断能力を失ってしまった場合に、受託者が信託契約に基づいて入出金を行うことが可能になります。

ただし、口座番号が変わってしまうため、賃借人への連絡は必須です。
アパートの管理を不動産会社などに委託している場合には、委託先に連絡するだけで足りることがほとんどでしょう。委託先から賃借人へ振り込み先変更のお願いの連絡がいきます。

(3) アパートの登記を信託登記に変更

家族信託でアパートなどの不動産を信託財産に入れた場合には、分別管理義務の一環として、その旨を登記しなければなりません。

これでそのアパートの所有権は委託者から受託者へ移転することになりますが、家族信託契約に基づいた信託登記であるため、受託者は財産を管理する権利を有するだけです。

実質的に所有しているのは委託者であることに変わりないため、「家族信託と同時にアパートをあげたことになってしまった！」と心配される必要はありません。

３．ローンが残るアパートの家族信託

アパートなどの大きな事業用不動産を購入する際には、金融機関から借り入れを行う場合が多いでしょう。

家族信託契約をアパートにローンが残っている場合の取り扱いについて解説します。

(1) 金融機関の承諾が必要

アパートに抵当権が設定されている場合には、そのアパートを信託財産とすることについて金融機関の承諾を得なければならず、アパートを信託財産に含むことができない可能性があります。

承諾が得られなかったからといって、勝手に信託財産にしてしまうことは絶対にやめましょう。

通常、金融機関が抵当権を設定する場合には、金融機関の合意なしに所有権を移転できない契約になっており、勝手に所有権を移転すると契約違反で、最悪の場合には一括返済を求められるケースもあります。

(2) 債務は信託財産とならない

抵当権が付いたアパートであっても金融機関から承諾を得ることで信託財産とすることはできますが、ローンや保証債務などマイナスの財産は信託財産にすることはできません。
では、このローンをどうするかですが、次の3パターンがあります。

①　そのまま委託者が返済していく
②　受託者が債務引き受けをする
③　受託者に借換える

①は現状維持できるため手間な手続きはありませんが、賃貸料は信託口口座に入金されるにもかかわらず、ローンの返済は引き続き委託者の口座から行われるため、定期的な資金移動が必要になります。

また金融機関側からしてみれば、万が一ローンの返済が滞った場合には、1-3.の状況となり、アパートを差し押さえることができません。
よって、このパターンだとアパートを信託財産にする承諾自体が得られない場合がほとんどでしょう。

②、③については次項で解説します。

(3) 受託者が債務引き受けをする

債務引き受けとは、債務を第三者が債務者に代わって引き受けることです。今回の場合は、委託者のローンを受託者が引き受けることになります。

受託者が債務引き受けすることで、家賃収入が入る信託口口座を凍結できるようになるため、金融機関が抵当権の付いたアパートも信託財産として認める可能性が高くなります。
債務引き受けには次の2つがあります。

• 免責的債務引受
  受託者が債務を引き受ける方法で、委託者の債務はなくなります。
• 重畳的債務引受
  受託者が委託者と連帯して同等の債務を負担します。委託者の債務はなくなりません。

(4) ローンの借り換え

①や②の方法を取れなかった場合には、新規ローンで既存のローンを返済する方法もあります。既存の借入先金融機関が家族信託に消極的な場合には、新たな金融機関も検討しましょう。

４．まとめ

家族信託を利用したアパート経営は、受託者に任せられる自由度が高く、成年後見制度に比べて使い勝手が良いのが特徴です。

ただし、アパート経営の行く末も十分考慮した契約内容を練ること、抵当権が付いている場合には金融機関への対策と交渉術が重要です。
検討される際には弁護士などの信託の専門家への相談をおすすめいたします。

泉総合法律事務所では、家族信託についてのご相談にも応じております。
家族信託を利用することで、相続に備えることもできます。是非一度ご相談ください。