相続財産に農地がある場合に知っておきたいポイント

親が農業を営んでいるような場合には、親が亡くなり相続が開始した際に、農地を相続することになります。
一般的な宅地を相続する場合と異なり、農地を相続する場合には、農地法によるさまざまな手続きが必要になってきます。

また、農地を相続することになっても、自身がサラリーマンであるなどで農業を営む予定のない方は、その農地をどのように活用したらよいかわからないということもあるでしょう。
「農業はしないのに農地を相続するのは困る」「相続財産として不要だ・いらない」と、相続放棄を考える方もいらっしゃいます。

今回は、相続財産に農地がある場合の様々な手続きについて解説します。

１．農地の相続の特殊性

農地は、農地の耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることを目的として、農地法による規制がされています。

農地法では、農地の権利移動や農地の転用をする場合には、農業委員会の許可を必要としており（農地法第3条第1項）、農業委員会の許可を受けることなく権利移動や転用をした場合には、その行為は無効となります。

また、遺産分割協議等によって農地を取得した場合には、農業委員会の許可は不要ですが（農地法第3条第1項第12号）、農業委員会への届出が必要とされています（農地法第3条の3）。

このように、農地を相続することになった場合には、一般的な宅地とは異なる手続が必要ですので注意が必要です。

２．農地を相続する場合の手続き

相続人全員による遺産分割協議の結果、遺産である農地を相続することになった場合には、法務局での相続登記の他に、以下のような農業委員会への届出が必要になります。

(1) 農業委員会への届出

遺産分割協議等により農地を取得した人は、農地のある市区町村の農業委員会に対して届出が必要になります（農地法第3条の3）。

以前は、農地を相続しても届出は不要でしたが、所有者不明の農地が増え、適切な管理ができなくなってきたことを受けて、平成21年の農地法の改正によって届出が義務化されました。

なお、農業委員会への届出をすることによって、農地が適正に利用されるように農業委員会が農地の借主を探してくれたり、農地の管理についての相談に応じてくれたりします。

遠方の農地で活用方法がわからないという人は、農業委員会に相談してみるとよいでしょう。

(2) 必要書類

農業委員会への届出の際には、以下の書類を提出します。

• 農地の相続等の届出書（農地法３条の3の規定による届出書）
• 農地の権利を取得したことがわかる書類の写し（相続登記済みの登記事項証明書、遺産分割協議書など）

農地の相続等の届出書については、最寄りの農業委員会の窓口や市区町村のウェブサイトからもダウンロードできます。

(3) 届出期限

相続登記については、法律上期限はありませんが農業委員会への届出については、相続の開始があったことを知った日から10ヶ月以内にしなければなりません。
期限内に届出をしなかった場合や虚偽の届出をした場合には、10万円以下の過料に処せられることがあります（農地法第69条）。

なお、過料は行政上の義務違反に対する罰則の一種ですので、「前科」になるわけではありません。

３．農地を相続した場合の選択肢

農地を相続して、引き続き農地として利用していくのであれば特に問題はありませんが、農地としての利用を予定していない場合には、その後の活用法を考えていかなければなりません。

農地は上手く活用すれば資産となります。例えば、宅地に変えて他人に貸すことができれば賃料を得ることもできるでしょう。

(1) 宅地などに転用

相続した農地が一定の要件を満たす場合には、農地を宅地などに転用することが可能です。

農地としては売却することが困難な場合であっても、宅地に転用することによって売却しやすくなることがあります。また、宅地に転用後、自宅を建てる、または他人に貸す、という活用方法も考えられます。

ただし、転用にあたっては、農業委員会の許可を受けなければなりません。
農地の所有者が農地を転用する場合には農地法4条の許可が、農地転用と併せて権利の移動（売買、賃貸借など）を行う場合には農地法5条の許可が必要になります。

なお、農地を農地以外に転用する場合の判断基準については、非常に複雑な内容となっていますので、詳細については、農業委員会や弁護士に確認をすると良いでしょう。

(2) 農地のまま売却する

農地の転用は、農業上の重要性が高い農地（農用地区域内農地など）の場合には、原則として農業委員会の許可は得られません。
そこで、そのような農地については、農地として売却することを検討することになります。

もっとも、農地を売却する場合にも自由に売却することができるわけではなく、農地法3条の許可を受ける必要があります。

農地法3条の許可を受けるには、買い手が農作業に常時従事しているなどの一定の要件を満たす必要があります。
個人で買い手を探すのは難しい場合もありますので、やはりこの場合も農業委員会に相談をしながら進めていくと良いでしょう。

４．農地の相続放棄

農地は維持管理が大変で、売却も転用もできないとなると途端に不要財産となってしまうというデメリットがあります。
かといって、相続した農地を放置するわけにはいきません。近隣に迷惑をかけないよう最低限の管理は必要ですし、所有し続けている限り固定資産税もかかり続けます。

「売却や転用が不可能」「そもそも非農家であるため農地はいらない」という場合には「相続放棄」を検討すべきでしょう。

[参考記事] 相続放棄とは｜メリット・デメリットから注意点、手続き方法を解説

相続放棄をすることによって、農地を相続する必要はなくなります。しかし、その他の遺産についても一切相続することができなくなります。

「農地だけを相続放棄する」ということはできないので、農地以外に遺産がある場合には、その遺産との兼ね合いで慎重に検討することが必要になります。

なお、相続人全員が相続放棄をした場合には、農地を相続する人が誰もいなくなってしまいます。
この場合、法律上は、相続放棄をしたとしても、相続財産管理人を選任するまでは、相続放棄をした（元）相続人が農地の管理義務を負担することになります（民法940条1項）ので注意が必要です。

[参考記事] 相続放棄後の管理責任（民法940条関連）

５．農地の相続と相続税

農地を相続した場合にも当然のことながら相続税が課税されます。ただし、以下のように通常の宅地と異なる評価方法となっていたり、納税猶予の制度が存在したりします。

(1) 農地の評価方法

農地の評価方法としては、農地の種類に応じて「倍率方式」または「宅地比準方式」が採用されています。

倍率方式とは、その農地の固定資産評価額に、国税局長が定める一定の倍率を掛けて評価する方法です。

宅地比準方式とは、当該農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額から当該農地を宅地に転用する場合にかかる通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額を控除した金額に、当該農地の地積を乗じて計算した金額により評価する方法です。

どちらの評価方法が採用されるかついては、農地の種類に応じて以下のようになっています。

農地の種類	評価方法
純農地	倍率方式
中間農地	倍率方式
市街化周辺農地	市街化農地として評価した価額の80％
市街化農地	倍率方式または宅地比準方式

(2) 相続税の納税猶予

農地を相続した人が引き続き農業を継続する場合には、相続税の納税猶予の適用を受けることができる可能性があります（この適用要件は非常に複雑なので割愛します）。
そして、相続税の納税猶予を受けた相続人が死亡したなどの場合には、相続税の納税は免除されます。

ただし、途中で農地を譲渡した場合、又は宅地などに転用した場合等には納税猶予の適用が打ち切られ、猶予されていた相続税に加えて利子税が発生することがあります。
将来農地の譲渡や、宅地などへの転用を考えている人は、この納税猶予の利用は慎重な検討が必要でしょう。

６．まとめ

農地を相続することになった場合には、一般的な宅地の相続と異なる手続きが必要になりますので、期限までに忘れずに行うようにしましょう。

また、相続後に農地を転用したり、処分したりしようとする場合にも農地法の許可が必要となります。
相続の際には、このような農地の特殊性を意識しながら手続きを進めるようにしましょう。