実家の相続税はいくらになる？相続税評価額の計算方法
相続財産にご両親がお住まいになっていた家が含まれているケースは多く、また、相続財産の大部分が不動産という方もいらっしゃると思います。
このような場合、実家を誰が相続するか、どのように遺産分割するか、頭をかかえるところです。
今回の記事では、家の相続税評価方法について説明するとともに、節税の特例や相続時の注意点などについて見ていきます。
１．「家」の相続税評価方法
不動産資産である「家」の相続税を評価する場合は、土地・家屋を別々の方法で評価します。
(1) 土地の相続税評価方法
土地の相続税評価は、次のどちらかの方法で行います。
- 路線価がある場合は「路線価方式」
- 路線価がない場合は「倍率方式」
路線価方式
「路線価方式」は、その土地の面している道路に設定された標準価格（路線価）を基準にして計算します。
路線価は、次の国税庁のWEBページから得ることができます。
路線価は宅地1㎡あたりの評価額（千円単位）を示したものですので、以下の計算で算出できます。
「土地の評価額」 ＝「1㎡あたりの路線価」×「敷地面積」
なお、評価額の算出に路線価を使う場合、実際の計算ではその土地の奥行き・間口・形状・角地かどうかなどといった土地固有の条件を考慮して、補正して評価額を算出します。
「土地の評価額」 ＝ 「1㎡あたりの路線価」×「敷地面積」×「補正率」
補正については、下記の国税庁のWEBページを御覧ください。
【参考】「奥行価格補正率表（昭45直資3-13・平3課評2-4外・平成18課評2-27外改正）」国税庁
ご自分で評価額の目安を算出することは可能です。しかし、相続税申告を行う際には、相続の専門家に計算を依頼することをお勧めします。
倍率方式
路線価が設定されていない土地については、倍率方式で評価額を算出します。
倍率方式に用いる倍率を「評価倍率」といい、路線価と同じように、先ほどの国税庁のWEBページから得ることができます。
路線価方式では土地の形状などによって補正しましたが、倍率方式では補正は必要なく、「土地の固定資産税評価額」に「評価倍率」をかけて求めます。
「土地の評価額」 ＝ 「固定資産税評価額×「評価倍率」
なお、固定資産税評価額は、毎年4月頃に届く固定資産税の納税通知書に記載されています。
固定資産税の納税通知書が手元にない場合は、役所で固定資産税評価証明書を取得して確認することもできます。
(2) 家屋の評価方法
家屋については、「固定資産税評価額」がそのまま相続税評価額となります。
固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書もしくは役所で取得できる固定資産税評価証明書で確認できます。
(3) ローンが残っている場合
一般的に、住宅ローンを民間の金融機関等で借りる場合は、団体信用生命保険への加入が条件となります。
団体信用生命保険とは、加入者に死亡または高度障害など万が一のことがあった場合に、残りの住宅ローン全額の完済が保障される制度のことです。
そのため、被相続人が団体信用生命保険に加入していた場合は、住宅ローンは完済されてローンは残らないことになります。
しかし、フラット35のように団体信用生命保険への加入が任意の住宅ローンもありますので、保険に加入していなくても住宅ローンが組めることがあります。
この場合は住宅ローンが残ってしまい、不動産のプラス財産とともに住宅ローンのマイナス財産も相続することになります。
住宅ローンが残っている場合は、「不動産の評価額－住宅ローン残高」が相続税評価額となります。
ただし、生前に高齢の父親の住宅ローンを早く完済させようと子どもが支払う場合は、その支払額が「贈与」とみなされる場合がありますので注意が必要です。
２．実家にかかる相続税はいくら？
ここでは実例を使って、路線価がある場合と固定資産税評価額で実家にかかる相続税がいくらになるのかを見ていきます。
(1) 相続税の算出方法
【例１：路線価がある場合】
土地：面積200㎡ 路線価200千円/㎡（土地の形状などの補正は考慮しない）
家屋：固定資産税評価額500万円
土地・家屋以外の課税遺産額：5,000万円
相続人：子ども1人
不動産の相続税評価額は、次のようになります。
「土地の評価額」＝「面積」×「路線価」＝200㎡×200千円/㎡＝4,000万円
「家屋の評価額」＝「固定資産税評価額」＝500万円
「土地・家屋以外の課税遺産額」＝5,000万円
課税財産の合計は、不動産と不動産以外を合計して9,500万円となります。
相続税額は下記のようになります。
（「課税遺産額の合計」－「基礎控除」）×「税率」－控除額
＝｛9,500万円－（3,000万円＋600万円×1人）｝× 30％ － 700万円
＝1,070万円＝「相続税額」
平成27年1月1日以後の場合相続税速算表
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | － |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
【出典】「No.4155相続税の税率」国税庁
【例2：路線価がない場合】
※土地以外の条件は例１と同じとします。
土地：固定資産税評価額2,000万円 評価倍率1.1
家屋：固定資産税評価額500万円
土地・家屋以外の課税遺産額：5,000万円
相続人：子ども1人
不動産の相続税評価額は、次のようになります。
「土地の評価額」＝「固定資産税評価額」×「評価倍率」＝2,000×1.1＝2,200万円
「家屋の評価額」＝「固定資産税評価額」＝500万円
「土地・家屋以外の課税遺産額」＝5,000万円
相続税の計算方法は「路線価方式」と同じです。課税財産の合計は、不動産と不動産以外を合計して、7,700万円となります。
相続税額は下記のようになります。
（「課税遺産額の合計」－「基礎控除」）×「税率」－控除額
＝｛7,700万円－（3,000万円＋600万円×1人）｝× 20％ － 200万円
＝620万円＝「相続税額」
(2) 小規模宅地等の特例を使った相続税の節税
「(1) 相続税の算出方法」では、相続財産に実家の不動産が含まれている場合の相続税について見てきましたが、この場合は相続税が高額になってしまうことが多々あります。
しかし、相続人が被相続人と同居していた場合は、実家の不動産の相続税が大きな負担となってしまい、最悪の場合売却しなければならなくなってしまうケースもでてきます。
そのため、相続人が相続する実家に住むことを前提として、相続税が優遇される「小規模宅地等の特例」という特例があります。
この特例を適用するためには満たさなければならない要件はありますが、その要件をクリアして「小規模宅地等の特例」を使うことができれば、実家の土地の相続税評価額を80％減らすことができますので、相続税も大幅に下げることができます。
「小規模宅地等の特例」についての詳細は、次の関連記事をご覧ください。
[参考記事]
小規模宅地等の特例｜土地の相続税評価額が最大8割引
(3) 配偶者居住権を使った節税
令和2年4月1日に施行された相続法改正で「配偶者居住権」が認められるようになりました。
相続人に被相続人の配偶者が含まれている場合に設定でき、高齢化社会が進む中で、残された配偶者が住み慣れた住居で継続して生活できるようにするための制度です。
実際に設定する典型的な例としては、「子が建物の所有権を相続」して「配偶者が配偶者居住権を相続」するケースです。
また、配偶者居住権を使うことにより、相続税の節税になる場合もあります。
詳細は以下の記事をご一読ください。
[参考記事]
配偶者居住権は相続税対策になる？配偶者居住権の相続税評価
３．実家を相続する際の注意点
実家を相続する場合に、節税対策を含めて、いくつかの注意点があります。
(1) 実家を共有名義にすることは避ける
相続した実家を共有名義にするメリットには、相続人の間の公平感・遺産分割協議がスムーズに進みやすいといった点があげられます。
一方で、次のようなデメリットもあります。
- 売却や取り壊しなどでは、共有者全員の同意が必要
- 次世代での相続時に、当該不動産の遺産分割協議で問題となる
- 相続が進むにつれて共有関係が複雑になる
実家を共有名義にすることにより、その場の遺産分割協議はスムーズに行えても、次の世代に問題を先送りしているにすぎません。
実家の共有名義は、できるだけ避けることをお勧めします。
(2) 相続した実家を売却する場合
相続した実家を売却する場合は、譲渡所得税や住民税の対象になります。
譲渡所得税や住民税のもとになる「譲渡所得」は次の計算で求めます。
「譲渡所得」＝「売却価格」－（取得費＋譲渡費用）
売却する実家が親から相続した不動産の場合は、その実家を相続した時に納税した相続税のうち一定額（実家に対応する相続税額）を取得費に加算できます。
これを「取得費加算の特例」といい、節税対策になります。
ただし、取得費加算の特例を使うためには、相続開始から3年10カ月以内に売却する必要があります。
(3) 相続放棄する場合
住宅ローンが残っている場合等で実家を相続したくない場合は、相続放棄することもできます。
ただし、相続放棄を行うと、家だけでなく預貯金等その他の財産についても相続できなくなってしまいます。
また、相続放棄を行う場合は、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。
→相続放棄
４．まとめ
今回は、「実家の相続」、特に相続税の評価方法や節税の特例などについて説明しました。
特に大都市圏にお住まいの方は、家の不動産評価額が高額になり、相続税の支払いに困っている方も大勢いらっしゃると思います。
この場合は、相続税が節税できる特例を活用して、いかに相続税を下げるかを検討することになります。
しかし、節税のための特例を使うにしても、不動産を含めた遺産分割協議がまとまらないことには何も始まりません。
遺産分割協議でもめないためにも、相続人の間の関係を良好にしておくとともに、事前に話し合っておくことが重要と考えます。
相続が発生している方はもちろんですが、相続が発生していない方にとっても、事前に準備しておく事によりスムーズに相続手続きが行えます。
是非一度、相続問題に強い泉総合法律事務所にご相談ください。
