不動産の生前贈与はメリット・デメリットあり？贈与税などについて
不動産は、相続財産額のうちに大きな割合を締めていることが多く、相続税対策では不動産の生前対策が非常に重要となります。
相続税対策の代表的な方法は生前贈与です。今回は不動産を生前贈与する際のメリットとデメリット、注意点について解説します。
１．不動産を生前贈与するメリット
まずは生前贈与によるメリットをご紹介します。
(1) 相続税の節税効果
生前贈与をすることによって将来の相続財産が減ることになり、さらに贈与税と相続税の税率は、贈与または相続した財産額に応じて高くなる仕組みとなっているため、財産を贈与と相続に分割することでいずれも低い税率を適用することができます。
厳密には、相続税よりも贈与税の方が低い金額に対しても高い税率が設定されていますが、将来、相続税で一気に課税されるよりも、生前贈与を行って贈与税を小分けに支払っていた方が、結果的に税金の総額は少なくなる可能性が高くなります。
また暦年贈与には110万円の非課税枠があるため、不動産を毎年この枠内で贈与することも可能です。上手くいけば、贈与税0で不動産の生前贈与を終えることができます。
ただし、共有持分の贈与が毎年行われるということは、登記も毎年付いて回る話になるため、手間と費用がかかる点に注意しなければなりません。
特に、不動産から収益がある場合や不動産の値上がりが見込める場合などには、生前贈与は更に効果的になります。
賃貸マンションなどの収益不動産は、不動産としての財産価値だけではなく、賃貸収入などそこから得られる利益が所有者に蓄積していくことになります。それは結果として相続財産になるため、収益不動産の早めの贈与は将来の相続財産を大きく減らすことに繋がります。
また、贈与税や相続税はそれが行われた時点の価額で税金が計算されます。よって、値上がりを予測している不動産を所有している場合には、相続時より価値が低い生前のうちに贈与しておくことで節税することができます。
(2) 受贈者を自由に選択できる
相続で不動産を取得できるのは相続人か、受遺者のみになります。
これに対して、生前贈与では、遺言書を残す必要もなく自由に贈与したい人を選ぶことができます。
(3) 贈与の時期を選択できる
相続の開始は誰にも予測できませんが、贈与はいつでも可能です。例えば、不動産価値の動向を見守り、底値と判断した日に贈与することができます。
(4) 贈与税の特例・控除の利用ができる
国は高齢者世代から若年者世代への財産移転を促進するため、生前贈与のうち要件に合うものについては、贈与税が軽減される各種の特例が設けられています。
贈与税の配偶者控除
例えば、贈与税の配偶者控除では夫婦間の自宅贈与であれば、2,000万円まで控除を受けることができ、暦年贈与の110万も含めると最大で2,110万円まで贈与税がかかりません。
住宅取得資金の一括贈与
住宅取得資金の一括贈与は、親や祖父母などから住宅を購入する資金の贈与を受けた場合には、一定の要件を満たせば、一定の金額まで贈与税がかかりません（制度の適用期限が令和5年12月31日まで延長されました。ただし、適用条件や非課税限度額等が変更されています。）。
相続時精算課税制度
相続時精算課税制度はこれらとは少し性格が異なりますが、2,500万円までであれば何度でも贈与税がかからず贈与できます。
しかし、適用を受けた贈与額は相続税の計算に含められるため、税金の支払いを先延ばしにする制度である点に注意しましょう。
相続時精算課税制度は、将来相続税がかかるほどの財産がない場合や、将来値上がりが予測される不動産を一度に贈与してしまいたい場合などに有効です。
２．不動産を生前贈与するデメリット
次に、生前贈与を行うことで受けるデメリットです。
(1) 贈与税・不動産取得税・登録免許税がかかる
不動産は金額が大きいため、特例などを利用せずに一度に贈与すると、110万円を超える部分については贈与税がかかります。また、不動産の所有者が変わることになるため、不動産取得税や登録免許税もかかります。
一方で、相続で不動産を取得した場合には、不動産取得税はかかりません。また登録免許税については税率が軽減されています。
これらの税金を支払ったうえでも、生前贈与が相続よりメリットがあるかを検討しましょう。
(2) 税務署に生前贈与を証明する手間がかかる
相続税申告には税務調査が高確率で入ります。その際に重点的に確認されるのが生前贈与についてです。
次項で解説しますが、生前贈与であることを証明するために十分な資料を残しておきましょう。もし生前贈与ではないと税務署に否認されてしまった場合には、相続として取り扱われてしまいます。
(3) 相続開始から3年以内の贈与は相続税の対象になる
相続税の計算には生前贈与加算という制度があります。これは相続開始前3年以内の贈与については相続財産であるものとして、相続財産に加算して相続税を計算する制度になります。要するに、相続開始前3年間に行った贈与については、相続税対策という観点からは意味がなくなるということです。
余命を察した被相続人が駆け込みで贈与を行い、相続税を回避することを防止するための制度であり、該当した場合に逃れる術はありません。
３．不動産を生前贈与する際の注意点
最後に不動産を生前贈与する場合のポイントを解説します。
(1) 税務署対策として贈与があったことを証明できるようにする
せっかく生前贈与をして相続対策をしたとしても、税務署に否認されてしまったら意味がなくなります。
その為、生前贈与であるということが証明できる資料や行動を取っておくことが重要です。
- 贈与契約書を作成すること
- 受贈者は贈与税申告を行うこと
- 不動産の名義変更登記を行うこと
- 受贈者がその不動産を管理すること
など
特に贈与税がかからず、申告することが特例の適用要件になっていない贈与であっても、税務署に対する贈与税申告は、生前贈与であることを証明する行為として効果的です。
(2) 相続人の遺留分に注意
遺留分とは相続人が最低限取得できる相続財産のことをいいます。
主な相続財産が不動産だけである場合には、不動産は金額が大きいため、それを特定の相続人へ生前贈与してしまうと他の相続人の遺留分を侵害してしまうことになり、遺留分侵害額請求を受ける可能性があります。
しかし、何十年も前の生前贈与まで対象になることはなく、最長でも相続開始前10年間に行われた生前贈与が遺留分侵害額請求の対象になります（令和元年7月1日以降に開始した相続の場合）。
(3) 特別受益に注意
特別受益とは、被相続人から受けた生前贈与や遺贈のことをいい、各相続人の相続分を算定する場合には、この特別受益分も考慮したうえで算定しなければなりません。これによって、相続人間の相続分を公平にすることができます。
不動産の生前贈与を将来の相続人全員に対して同額を行っている場合には問題になりませんが、特定の相続人に対して行っている場合には、その不動産の価額は特別受益として評価される可能性が考えられます。
(4) 生前贈与による相続税対策ができなくなる可能性が高い
国は相続税と贈与税の一体化を進めようとしています。数年内の税制改正において、暦年贈与、生前贈与加算、相続時精算課税制度などに改正のメスが入る可能性が高いでしょう。
生前贈与による相続税対策の道が封じられる可能性が高いため、検討している場合にはとにかく早く動いた方が良いでしょう。
４．まとめ
不動産の生前贈与は相続税対策としての効果が大きく、是非活用していただきたい制度です。しかしその大きな効果を得るためには、あらゆる方向から検討し計画的に行う必要があります。
一般の方が独断で行うと、結果的に税金が高くなる、遺留分侵害額請求が行われるなど、要らぬ損失が発生してしまう可能性がある危険な行為であることを覚えておいてください。
