借主が亡くなったら賃借権は相続される？

現在、賃貸マンションやアパートにお住まいの方も多いと思います。
そのような方がお亡くなりになった場合、相続人は、その賃借権を相続し、その賃貸物件を借り続けることができるのでしょうか？

今回は、「被相続人の財産に賃貸マンションやアパートの賃借権が含まれている場合」に焦点を当てて解説していきます。

なお、賃貸人（貸主）が亡くなった場合については以下のコラムで解説しています。

[参考記事] 賃貸借契約で貸主が亡くなったらどうなる？相続と貸主・借主の関係

１．賃借権は相続の対象か

賃貸マンションやアパートなどの賃貸物件に住む場合、その賃貸マンション等の賃貸借契約に基づいて、賃借人は居住のために建物を使用する権利である「賃借権」を持ちます。

賃貸マンション等の住人である賃借人が亡くなった場合、この賃借権は相続の対象になるのでしょうか？

(1) 【原則】賃借権も相続の対象

賃借人が亡くなった場合、賃借権は相続の対象となるのが原則です。

民法896条では「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。」と定められています。

賃借権は、被相続人の財産に属する「権利」です。
また賃借権は、単純に目的物を使用する権利であるため、被相続人の一身に専属する性質のものとはいえません。

したがって、民法896条の規定に従い、賃貸借契約上の賃借権は相続の対象になります。

なお、遺産分割協議が終了するまでは、この賃借権は、相続人全員で相続分に応じて共有する準共有（民法246条）になります。

(2) 終身建物賃貸借の場合は契約が終了

上記の民法の原則に対する例外として挙げられるものとして「終身建物賃貸借」があります。

終身建物賃貸借とは、60歳以上の高齢者などに対して、賃借人の終身にわたって住宅を賃貸する一方で、賃借人の死亡時に契約を終了させる旨を定めた建物賃貸借契約です（高齢者の居住の安定確保に関する法律52条）。

終身建物賃貸借の制度は、賃貸人が高齢者に対して住宅を貸しやすくすることによって、高齢者の居住の安定を確保することを目的としています。

終身建物賃貸借を内容とする賃貸借契約の場合、賃借人の死亡をもって契約が終了するため、賃借権は相続の対象となりません。
そのため、亡くなった方の賃貸借契約がどのようなものだったか、賃貸借契約書を見る・業者に問い合わせるなどして、念のため確認しておきましょう。

２．被相続人の賃貸物件に相続人が住む場合の手続き

前項で見ましたように、賃借権は相続財産になります。
そのため、被相続人の賃貸物件に引き続き相続人が住む場合は、賃借権についての相続手続きが必要になります。

(1) 遺産分割協議で相続人決定

まず、預貯金や不動産と同様に、賃借権についても相続人を決める必要があります。

遺言がある場合は基本的に遺言に従いますが、遺言がない場合は相続人間で遺産分割協議を行い、賃借権の相続人を決定します。

なお、賃借権の相続人を誰にするかは、家主や不動産管理会社などの同意・承諾は必要なく、あくまで相続人間で決めることができます。

(2) 賃借権の相続人を家主等に通知

賃借権の相続人が決まったら、新たな賃借人を家主や不動産管理会社などに伝えます。

これ以降、賃借権を相続した相続人がその賃貸物件に住むことができ、同時に、その賃貸物件を相続した相続人が家賃を負担することになります。
（※相続終了までの家賃負担については「賃借権が相続された場合の賃料債務・敷金返還請求権の取扱い」のコラムをご覧ください。）

相続によって賃借権が承継された場合、従前の契約内容が被相続人（＝賃借人）から相続人へそのまま引き継がれます。

このような相続による承継の効果は、相続開始や遺産分割協議の成立に伴って自動的に発生するため、特に賃貸借契約の新規締結や、契約変更の手続きを経る必要はありません。

ただし、賃借権が相続される際には、結局誰が最終的に賃借権を相続するのかという点を、賃貸人・賃借人間で明確にしておく必要があります。

また、賃料や敷金の精算関係についても複雑な面があるため、賃貸人・賃借人間できちんと整理しておいた方がトラブル防止に繋がります。

そのため、賃貸人と賃借権を相続する相続人の間で、相続による賃借権の承継に関する合意事項をまとめた覚書を締結しておくと良いでしょう。

３．相続人が居住しない場合の解約方法

相続人が実際に賃貸物件に住んでいない場合は、解約手続きを行わないと、賃貸借契約はそのまま効力を持ち続けますので、家賃を支払い続けなければなりません。
相続人が誰も住まないのであれば、早急に賃貸借契約を解約しましょう。

一般的な賃貸借契約には、「賃借期間（契約期間）」や「1ヶ月前に申し出ることで契約期間中でも解約可能」といった中途解約条項が入っていますので、賃貸借契約内容に従って、契約の解約手続きを行います。

【相続放棄をした場合】
相続放棄を行なうと相続人ではなくなりますので、賃借権を相続することもなくなります。その結果、家賃の支払いや賃貸借契約の解約も必要なくなります。
しかし、相続放棄したとしても、他の相続人等が当該賃貸物件を管理するまでは、自己の物と同一の程度ではありますが、適切に管理しなければならない、という法律上の義務がありますので、放棄後における賃貸物件の管理には注意が必要です。

【敷金の返還】
賃借権を相続する場合、賃貸借契約は継続して効力を有しますので、その賃貸借契約に基づく敷金返還請求権も承継されます。結果的に、賃貸借契約を解約した場合には、相続人は敷金返還請求を行なうことができます。
この場合の敷金返還請求は、相続人全員がその相続分により請求することになります。
【参考リンク】賃借権が相続された場合の賃料債務・敷金返還請求権の取扱い

４．不動産賃借権の相続に対抗要件は必要？

不動産賃借権を相続する場合において、重要となる手続きの一つが「対抗要件の具備」です。
対抗要件とは、その権利を主張するために備える必要がある要件を意味します。

不動産賃借権の場合は、以下のいずれかの方法によって対抗要件を備えることができます。

• 不動産賃借権の登記（民法605条）
• （土地賃貸借の場合）土地上に登記済み建物を所有（借地借家法10条1項）
• （建物賃貸借の場合）建物の引渡し（借地借家法31条）

(1) 賃貸人との関係では対抗要件は不要

賃貸人は、そもそも賃貸借契約の当事者であり、賃借人に対して自ら目的物の使用を許諾した本人です。
そのため、賃貸人と賃借人（およびその承継人）は対抗関係に立たないと解されています。

したがって、相続人は対抗要件を具備していなくても、賃貸人に対して賃借権の相続を主張することが可能です。

(2) 第三者との関係では対抗要件が必要

これに対して、賃貸借の対象となる不動産に関して、新たに法律上の利害関係に入った第三者に対して賃借権の相続を主張するためには、上記のいずれかの対抗要件を具備することが必要です。

たとえば、賃貸借契約後、賃貸人から当該不動産を譲渡された人（転得者）や、当該不動産に抵当権を設定した者（抵当権者）などが、このような「第三者」に該当します。

厳密には、賃借権のうち法定相続分に対応する部分については、対抗要件がなくても第三者に対して権利を主張できますが、法定相続分を超える部分に関しては、第三者に対して権利主張を行うには対抗要件の具備が必要となります。

万が一対抗要件の具備が遅れてしまうと、想定外に賃借権を失ってしまうことにもなりかねません。

そのため、不動産の賃借権を相続することが決まった場合には、早めに対抗要件具備の手続きをとるように留意しましょう。

５．まとめ

賃貸借契約の賃貸人が亡くなった場合、賃借権は原則として相続の対象となります。

賃借権の相続に当たっては、賃料や敷金の処理、紛争防止のための覚書締結、対抗要件の具備など、専門的な対応を要するプロセスが多数発生します。

賃借権の相続が発生するような場合には、ぜひ泉総合法律事務所までご相談ください。