相続登記の申請方法は？手続き・必要書類・登記申請書の書式・費用
不動産を相続した場合、速やかに相続登記の手続きをとる必要があります。
相続登記を行う際には、必要書類の準備が最も高いハードルになります。
ご自身での作成が難しければ、弁護士か司法書士に依頼するのが一番です。
この記事では、相続登記の申請方法について解説します。
１．相続登記とは？
相続登記とは、相続によって取得した不動産について、所有権移転登記を行うことをいいます。
不動産は、登記が第三者への対抗要件とされています（民法177条）。
相続によって法定相続分を超える不動産の権利を承継したことを第三者に対抗するためには、相続登記を備えなければなりません（民法899条の2第1項）。
つまり相続登記は、相続による不動産の承継を、相続人以外の第三者にも主張できるようにして、権利の保全を図るための大切な手続きとなります。
過去の法律上では、相続登記は相続人の義務ではありませんでした。
しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化されましたので、不動産を相続したらきちんと手続きを踏んで速やかに対応しましょう。
（相続による不動産取得後3年以内に登記を行わなければ、10万円以下の過料となります。）
相続登記の必要性・効果などについての詳細は、以下の記事をご参照ください。
[参考記事]
相続登記とは｜概要・必要性・手続きの流れ
２．相続登記の申請方法について
では、相続登記の申請方法の概要について解説します。
相続登記は、不動産を承継する本人が申請する場合に限らず、代理人によって申請することも可能です。
代理人が申請をする場合には、下記の各必要書類に加えて、登記申請権限に関する委任状が必要となります。
手続きについてわかりにくい部分がある場合や、書類の準備が難しい場合には、弁護士や司法書士に相談し代理人を依頼すると良いでしょう。
(1) 申請場所：不動産の所在地を管轄する法務局
相続登記の申請場所は、不動産の所在地を管轄する法務局となります。
地域ごとの管轄法務局は以下のページで確認できます。
【参考】管轄のご案内｜法務局
(2) 相続登記の必要書類
相続登記の必要書類は、どのような原因で不動産を承継したかによって少しずつ異なります。
相続の場面では、不動産承継の原因として以下のパターンが考えられます。
①法定相続分どおりに不動産を承継した場合
②遺産分割協議により不動産を承継した場合
③遺言により法定相続人が不動産を承継した場合
④遺言により法定相続人以外の者が不動産を承継した場合
それぞれの場合の必要書類は以下の通りです。
①法定相続分どおりに不動産を承継した場合
- 登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本等
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の現在の戸籍謄本等
- 相続人全員の住民票の写し
- 固定資産評価証明書
法定相続分による相続権を証明するために、被相続人が死亡した事実と、相続人の全体像を示す公的書類が必要とされています。
また、登録免許税を算定するために、固定資産評価証明書の提出も求められます。
②遺産分割協議により不動産を承継した場合
- 登記申請書
- 遺産分割協議書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本等
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の現在の戸籍謄本等
- 不動産を相続する相続人全員の住民票の写し
- 相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
遺産分割協議の結果を証明するために、遺産分割協議書の提出が必要です。
それに伴い、遺産分割協議書に相続人が押印する印鑑が真正なものであることを示すため、印鑑証明書の提出も求められています。
なお住民票については、不動産を相続しない相続人のものは不要です。
③遺言により法定相続人が不動産を承継した場合
- 登記申請書
- 遺言書
- 被相続人の死亡時の戸籍謄本等
- 被相続人の住民票の除票
- 不動産を相続する相続人全員の現在の戸籍謄本等
- 不動産を相続する相続人全員の住民票の写し
- 固定資産評価証明書
遺言書の内容を証明するため、遺言書の原本の提出が必要です。
その一方で、被相続人の戸籍を出生時まで遡る必要はなく、相続人の戸籍・住民票も不動産を相続する者に限られるなど、提出書類が簡略化されています。
④遺言により法定相続人以外の者が不動産を承継した場合
- 登記申請書
- 遺言書
- 被相続人の死亡時の戸籍謄本等
- 被相続人の住民票の除票
- 権利証または登記識別情報
- 受遺者の住民票
- 遺言執行者の印鑑証明書（遺言執行者がいる場合のみ）
- 相続人全員の印鑑証明書（遺言執行者がいない場合のみ）
- 相続人全員の現在の戸籍謄本（遺言執行者がいない場合のみ）
- 固定資産評価証明書
遺言により、法定相続人以外の者が不動産を承継する場合、①～③とは異なり、登記原因が「遺贈」となります。
遺言執行者がいるかいないかによって、必要書類が若干異なる点に注意しましょう。
(3) 登記申請書の書式・記載例
登記申請書の様式は、以下の法務省HPからダウンロードできます（17番～21番）。
相続登記の原因によって書式が分かれているので、ご自身の状況に合わせた書式を利用してください。
【参考】不動産登記の申請書様式について｜法務局
３．被相続人が登記名義を有していない場合の対処法
先代の相続において相続登記が行われなかったなどの理由により、被相続人が不動産の登記名義を有していないケースがよくあります。
このようなケースで相続登記を行うには、現状の登記名義人から被相続人へ登記名義を移し、それから相続人・受遺者へ登記名義を移転するという多段階の手続きを踏まなければなりません。
この場合、相続登記の手続きは複雑になってくるので、弁護士や司法書士に相談した方が良いでしょう。
４．相続登記の申請にかかる費用
相続登記の申請を行う際には、主に登録免許税と専門家への依頼費用が発生します。
(1) 登録免許税
相続登記申請の際には、法務局に登録免許税を納付しなければなりません。
相続登記の登録免許税の税率は、不動産の固定資産税評価額の0.4％です。
なお、被相続人が相続登記を経ずに死亡した場合、現状の登記名義人から被相続人への名義変更については、2022年3月31日まで登録免許税が免税とされています。
（例）
・BはAから相続により不動産Xを相続
・AからBへの相続登記をしなかったため、現状の不動産Xの登記名義人はA
・Bが死亡
・CがBから不動産Xを相続
→この場合、AからBへの相続登記については、登録免許税が免税となります。
一方、BからCへの相続登記については、不動産の固定資産税評価額の0.4％が登録免許税として課税されます。
(2) 専門家への依頼費用
相続登記の申請はご自身で行うこともできますが、書類の準備の手間などを考えると、専門家に依頼するのが便利です。
相続登記は主に司法書士が取り扱っており、弁護士を通じて紹介を受けることもできます。
司法書士への依頼費用は、相続登記1件当たり5万円～10万円程度が一般的です。
どのくらいの費用がかかるかについては、依頼時に司法書士によく確認しておきましょう。
５．まとめ
相続によって得た不動産の権利を保全するためには、できるだけ早い段階で相続登記の申請を行うことが大切です。
登記申請書その他の書類作成・収集には専門的な部分があるため、ご自身での対応が難しい場合には、弁護士か司法書士へのご依頼をお勧めいたします。
不動産の相続に関してお困りの方は、ぜひ泉総合法律事務所の弁護士にご相談ください。
