家族信託で共有名義対策ができる
財産の共有は、遺産分割協議で紛争解決の一手段として行われることがありますが、法定相続の割合による共有であれば公平に相続を終えられる反面、その後に多くの問題を抱えてしまいます。
この共有名義を家族信託で解決できることがあるのをご存じでしょうか。
不動産などが既に共有名義となっている場合、共有名義にするか迷っている場合どちらにも対応可能です。
ここでは、共有名義財産の問題点を、家族信託を使って解消する対策についてご説明します。
１．共有名義財産の問題点
まず、共有名義にすることでどのような問題が発生するのかを解説します。
(1) 共有物には持分割合に応じた制限がある
共有名義の場合、名義人それぞれが所有している割合のことを持分割合といいます。
例えば、AとBの共有割合が1/2ずつの場合には、例えば不動産の「右半分」がAの所有、「左半分」がBの所有という意味ではなく、不動産全体の1/2を所有している意味になります。仮に、明確に「右半分」をAの所有としたいのであれば、ABで分割合意をして、分割登記手続をする必要があります。
共有物は、共有持分の割合に応じて共有物全部を使用することができますが（民法249条）、共有物には次の3つのルールが設けられていますので、特に不動産を処分する場合などは、手続が複雑になります。
保存行為（同法252条但書）：持分権者が単独で実行できる
共有不動産の現状を維持するための行為で、建物の修繕などが該当します。
管理行為（同法252条）：共有持分価額の過半数の同意により実行できる
共有不動産の性質は変えずに利用や改良をする行為で、建物の賃貸借契約の締結などが該当します。
変更行為（同法251条）：共有名義人全員の同意により実行できる
共有不動産の形状や性質を変更する行為で、建物の解体や建て替え、不動産の売却などが該当します。
(2) 権利関係が複雑になる
例えば、親名義の不動産を、兄弟姉妹4人の共有名義にしていたとします。
以前から兄弟姉妹は仲が良かったため、問題なく親から受け継いだ不動産を共有してきましたが、兄の死亡によって兄の共有持ち分は兄の子に相続されることになりました。
この兄には子が3人おり、共有持分をさらに法定相続分で共有して相続することにしたとします。これだけで、不動産の共有者は6人となります。
仮に、兄弟姉妹それぞれ、兄と同様に子がおり、死亡によりそれぞれ相続が開始したら、共有者が増加することにより、権利関係は益々複雑化していきます。
共有者の数が増えていくことで、共有者全員に連絡を取ることすらできず、処分等が頓挫する可能性すらあります。
(3) 共有名義の持分は価値が下がる
共有名義の不動産は前述の通り制限が多いので、仮に共有持分を売却できたとしても、その制限が不動産価値をマイナスすることで、売却価額は下がります。
例えば共有不動産に5,000万円の価値がある場合であっても、Aさんの共有持分1/2だけを売却する場合には価値が下がり、単純に２で割った2,500万円ではなく、それ以下の1,000万円でしか売れないかもしれないということです。
またBさんからしてみると、共有名義人がAさんから第三者へ変わったことで、管理行為や変更行為への同意を得ることができず、結局、土地全体の用途が限定されてしまう可能性もありますので、Bさんの共有持分も価値が下がる、ということになりかねません。
２．家族信託による財産の共有対策の具体例
それでは、問題が多い共有名義を解決するために家族信託を利用してみましょう。どのように変えることができるのでしょうか。
(1) 共有名義となっている不動産を家族信託するケース
例えば、不動産を共有しているAとBを委託者兼受益者、Bの長男を受託者として管理運用処分の全ての権限を与えることを内容とした家族信託の契約を締結するとします。
このような信託を設定したことで、その共有不動産に増改築をする場合や売却する場合であっても、AとBの同意は必要なく、若く判断能力の高いBの長男の判断で進めることができます。
また、AとBが死亡した後も、信託契約で特段の定めのない限り、その相続人が委託者の地位、受益者の地位を相続することができるため、その場合は、通常の相続と何ら変わることがありません。
(2) 推定相続人が複数いる被相続人の財産を家族信託するケース
被相続人Cの不動産を相続人D、E、Fで平等に分けようとする場合には、一般的に次の方法が考えられます。
- 不動産を共有名義にする
- 不動産を分筆登記する
- 売却して現金化する
- 不動産を相続しない人に同等の遺産（現金預金等）が渡るようにする
- 不動産を相続した人が他の相続人に対して代償金を支払う
まず、「１．共有名義財産の問題点」で解説した通り、1.不動産の共有名義や、2.分筆登記はできる限り避けるべきです。
次に、3.売却して現金化する方法は、買主がすぐに見つからない可能性、希望の値段が付かない可能性があります。
また、「価格を下げて売却しやすいように」と2.分筆登記してしまうと、一つの土地が狭くなり、利用手段（大規模住宅建設用地等の用途）が減るなどにより、かえって不動産の資産価値が下がる可能性もありますので、注意が必要です。
4.は、遺産が不動産のみで現金預金等の同等の遺産がない場合、5.（代償金支払）は、不動産の相続人にその支払い能力がない場合、それぞれ実現が困難です。
そこで、例えば、被相続人Cの生前に、Cを委託者兼受益者、相続人の一人であるDを受託者とし、Cの相続開始時に受益権をD、E、Fで分割する家族信託契約を締結するとします。
すると、経済的には所有権の共有持分権と同様の経済効果が得られ、かつ、Dだけの判断で財産の管理運用処分ができるため、例えばCの認知症対策はもちろんのこと、不動産の管理運用処分において他の共有者の同意を必要とする、という煩わしさからも解放されます。
なお、受益権をD、E、Fに対して各３分の１の割合で分けてしまうと、受託者としての負担があるDが不公平感を持つ可能性があるため、場合によっては受益権をE、Fより多めに与えるなどの工夫が必要になります。
(3) 賃貸アパートを家族信託するケース
賃貸アパートなどの収益物件を共有名義にすると、自宅よりも厄介なことになります。
入居者を確保し続けていかなければならないため、アパートの定期的なリフォーム（管理行為）が必要になりますし、アパートが古くなれば、建て替えや売却（変更・処分）も検討しなければならなくなるでしょう。
そしてその管理・変更・処分の都度、共有名義人全員の同意が必要になるのです。
また、共有の名義人が高齢であれば、突然の死亡や、認知症になるなどして、意思判断能力を失ってしまう可能性もゼロではありません。
そうなると賃貸アパート経営における管理業務の継続も困難になり、管理者がいない状況になってしまう可能性もあります。
そこで「(1) 共有名義となっている不動産を家族信託するケース」で解説した信託内容で家族信託契約を締結することにより、共有名義人の、共有不動産管理等の煩わしさを解消することができ、さらに受託者が委託者（共有者）の状態に大きく左右されることなく、賃貸アパートの経営を変わらず続けていくことができるため、賃借人に迷惑をかけずに済みます。
一方共有名義人は受益者として賃貸料を得ることができ、しかも自身が賃貸アパート経営をしていたときよりも負担は減りますので、共有名義人にとってもメリットの大きい話です。
さらに、最終的にはアパートを売却したいという場合、家族信託契約で売却権限を設定してあれば、相続のために売り急ぐ必要はないため、市場の状況を見ながらタイミングを見定めることが可能です。
なお、家族信託とアパートの関係については、次の記事を是非ご一読ください。
[参考記事]
家族信託で行うアパート経営
３．まとめ
家族信託は認知症対策として注目を集めましたが、不動産を共有名義にせざるを得ない場合や、どうしても不動産登記の共有名義を解消できない場合などにも、家族信託を組み合わせることで解決できる可能性があります。
共有不動産を家族信託にする最大のメリットは、受託者の判断で不動産の管理運用処分ができることです。共有名義人の数が膨れ上がってしまった共有不動産がある場合には、一気に楽になるでしょう。
泉総合法律事務所では、相続問題の解決策の一つとして、家族信託についてもご相談を承っております。
日本では比較的新しい制度である家族信託は、まだ相談できる専門家があまり存在しないという問題があります。
しかし、泉総合法律事務所では、早くから家族信託についても積極的に取り組んでまいりました。
もし共有名義財産でお悩みであれば、是非一度、泉総合法律事務所にご相談ください。
