小規模宅地等の特例｜土地の相続税評価額が最大8割引

被相続人の自宅を含め、相続財産に不動産がある場合、不動産の評価額が非常に大きくなり多額の相続税を納付しないといけないケースが多く見られます。
特に、地価が高い大都市圏ではこの傾向が顕著です。

このような不動産に対する高額な相続税納付を緩和するために「小規模宅地等の特例」が制定されており、この特例の要件を満たせば、宅地の相続税評価を最大で80％も低くすることができます。

今回の記事では、この小規模宅地等の特例を取り上げて説明します。

１．小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、適用要件を満たす宅地に対して、その宅地の相続税評価額を最大80%減らすことができる特例です。
相続税評価額が最大80％減りますので、相続税の節税効果が絶大です。

被相続人の居住していた宅地や事業を行っていた宅地に対して、そのまま通常の相続税を課税すると相続税額が膨大になり、自宅や事業用宅地を売却しないといけないケースが数多く発生してしまいます。

このような状況を避けるために、節税効果の大きい、小規模宅地等の特例が設けられました。

小規模宅地等の特例が使える宅地は3種類で、減税される限度面積と減税割合は次の通りです。

特例が使える宅地の種類	減税される限度面積	減税割合
居住していた宅地 （特定居住用宅地）	330㎡	80％
貸付事業を行っていた宅地 （貸付事業用宅地）	200㎡	50％
貸付事業以外の事業を行っていた宅地 （特定事業用宅地、特定同族会社事業用宅地）	400㎡	80％

小規模宅地等の特例を利用するためには、その宅地の種類ごとに適用要件があります。

次項から、この特例が適用できる次に挙げるそれぞれの宅地について、それぞれ、適用要件を見ていきます。

• 居住していた宅地（特定居住用宅地）
• 貸付事業に使われていた宅地（貸付事業用宅地）
• 貸付事業以外の事業に使われていた宅地（特定事業用宅地）
• 一定の法人の貸付事業以外の事業に使われていた宅地（特定同族会社事業用宅地）

２．居住していた宅地についての要件

小規模宅地等の特例は、この「居住していた宅地」対して使われるケースが一番多くなりなす。

特定居住用宅地に対する要件は、次の3つがあります。

宅地の利用状況の要件	宅地の取得者の要件	取得者個別の要件
被相続人が住んでいた宅地	配偶者	なし
	同居親族	申告期限まで居住継続・所有継続
	家なき子	申告期限まで所有継続
生計を一にしていた被相続人の親族が住んでいた宅地	配偶者	なし
	生計一の親族	申告期限まで居住継続・所有継続

(1) 被相続人が住んでいた宅地

特に宅地の取得者が「家なき子」として小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、次に挙げる要件をすべて満たさなければなりません。

①被相続人に配偶者や相続人となる同居親族がいないこと

家なき子特例は、「被相続人が住んでいた宅地」に限って使える特例です。

被相続人が配偶者に先立たれている・離婚しているなどによって被相続人に配偶者がいないこと、およびその被相続人が住んでいた宅地に同居親族がいないことが必要です。

②相続開始前3年以内に、三親等以内の親族や特別の関係がある法人の持ち家に住んだことがないこと

文字通り、家なき子特例は、本人の持ち家がないことが前提となります。
しかし、相続開始時点で持ち家がないというだけではなく不十分で、次の要件を満たす必要があります。

相続開始前3年以内に、次に挙げる者の持ち家に住んだことがないことが要件となります。

• 本人または本人の配偶者
• 三親等以内の親族
• 特別の関係がある法人（主に本人やその親族が50％超の株式を所有している法人）

③相続開始前に、居住している家屋を所有していたことがないこと

仮に、相続開始直前は本人の持ち家でなくても、その家屋を過去に一度でも所有したことがある場合は、家なき子特例は使えません。

例えば、自分の持ち家を第三者に売却してその後も住み続けていた場合は、家なき子特例は使えません。

④相続した宅地を相続税の申告期限まで有していること

相続税の申告期限までその宅地を所有していることが必要です。

⑤居住制限納税義務者又は非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者ではないこと

ここでの要件は、日本に一時的に住んでいる外国人に対する制限です。日本国籍を持っていれば問題ありません。

(2) 生計を一にしていた被相続人の親族が住んでいた宅地

「生計を一にしていた被相続人の親族が住んでいた宅地」とは、被相続人が住んでおらず、被相続人とお財布が一緒であった親族が住んでいた宅地に対する適用条件です。

例えば、両親が地方に住んでおり、子どもが東京の大学に通うために親所有のマンションに住んで親からの仕送りで生活しているケースです。

• 配偶者：配偶者であれば、無条件にこの特例を利用できます。
• 被相続人が所有する宅地に住んでいた「生計を一にしていた被相続人の親族」：この親族については、相続税の申告期限まで、当該宅地に居住して、かつ、所有していればこの特例を利用できます。

３．貸付事業を行っていた宅地についての要件

被相続人が、不動産貸付業や駐車場業など、貸付事業に使用していた宅地であることが条件です。

ただし、原則その相続の開始前3年以内に貸付事業として新たに使い始めた宅地については、この特例を適用できません。

「貸付事業に使われていた宅地」という要件以外に、下記のように相続人固有の要件があります。

(1) 被相続人の貸付事業に使われていた宅地

その貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつその申告期限までその貸付事業を行っている必要があります。

また、その宅地を相続税の申告期限まで保有していることも求められます。

(2) 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業に使われていた宅地

相続開始前から相続税の申告期限まで、その貸付事業を継続して行っていることが求められます。

また、その宅地を相続税の申告期限まで保有していることも求められます。

４．貸付事業以外の事業を行っていた宅地についての要件

自営のパン屋の店舗など、貸付事業以外の事業を行っていた宅地が対象になります。

ただし、原則その相続の開始前3年以内に新たな事業のために使い始めた宅地については、この特例を適用できません。

「貸付事業以外の事業に使われていた宅地」という要件以外に、下記のように相続人固有の要件があります。

(1) 被相続人の事業に使われていた宅地

その事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、申告期限までその事業を営んでいる必要があります。

また、その宅地を相続税の申告期限まで保有していることも求められます。

(2) 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業に使われていた宅地

相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その事業を営んでいる必要があります。

また、その宅地を相続税の申告期限まで有していることも求められます。

５．一定の法人の貸付事業以外の事業に使われていた宅地についての要件

一定の法人の事業（不動産貸付業などの貸付業務を除く）に使っていた宅地で、相続人が次の①②の要件をクリアした場合に、この特例を適用することができます。

一定の法人とは、被相続人及び被相続人の親族等が法人の発行済株式の総数又は出資の総額の50％超を有している法人です。

• 法人役員要件：相続税の申告期限においてその法人の役員であること。
• 保有継続要件：その宅地を相続税の申告期限まで有していること。

６．小規模宅地等の特例を利用する際の注意点

次に、この特例がよく使われる「居住していた宅地（特定居住用宅地）」について、適用上の注意点を見ていきます。

(1) 被相続人が入院や老人ホームに入居していた場合

被相続人が入院した場合でも、生活の拠点は自宅とみなされ、小規模宅地等の特例が適用できます。

また、被相続人が老人ホームに入っていた場合でも、次の条件をすべて満たしていれば小規模宅地等の特例は使えます。

• 被相続人が要介護認定または要支援認定を受けている
• 自宅を賃貸していない

(2) 親族が単身赴任の場合

小規模宅地等の特例が適用可能です。

例えば、母と長男一家が同居しており、長男が単身赴任しているケースです。
長男は単身赴任が終われば母の住居に戻ってきますので、同居していると見なされます。

(3) 二世帯住宅の場合

小規模宅地等の特例が適用可能です。

二世帯住宅については、平成25年度税制改正により扱いが変更になっています。

以前は、建物内部で行き来できない完全分離型のものは同居と見なされませんでしたが、改正後は完全分離型であっても同居と見なされるようになりました。

なお、建物内部で行き来できる場合は改正前からOKでしたので、問題なく同居と見なされます。

この建物が区分登記（例えば、1階と2階で登記が分かれているような建物）の場合は、二世帯住宅であっても同居とは見なされませんので注意が必要です。

(4) 遺言による孫への遺贈

遺言で孫に遺贈した場合でも、小規模宅地等の特例が適用可能です。

この場合は、孫にかかる相続税は2割加算されますので注意しましょう。

ただし、小規模宅地等の特例は親族（配偶者、三親等内の姻族及び六親等内の血族）にのみ適用が可能ですので、親族以外への遺贈には適用できません。

７．小規模宅地等の特例を適用した評価額

最後に、この特例の中でよく利用される「居住していた宅地（特定居住用宅地）」の場合を例に挙げて、小規模宅地等の特例を適用した場合の評価方法とその節税効果を見ていきます。

例
母親が住んでいた自宅の宅地：500㎡、路線価150千円／㎡
相続人：長男（母親と同居）、長女（結婚して持ち家に居住）

(1) 長女が小規模宅地等の特例を使用せずに相続する場合

相続する宅地の相続税評価＝宅地面積×路線価＝500㎡×150千円／㎡＝7,500万円

(2) 長男が、小規模宅地等の特例を使用して相続する場合

この特例を使うことにより、宅地面積が330㎡まで、相続税評価額が80％削減されます。

①限度面積330㎡までの宅地の相続税評価額＝330㎡×150千円／㎡×20％＝990万円
②限度面積330㎡を超える宅地の相続税評価額＝（500ー330）㎡×150千円＝2,550万円

①＋②＝3,540万円

以上より、今回の例では、小規模宅地等の特例を使うことにより、3,960万円も相続税評価額を下げることができます。

８．まとめ

今回は、「小規模宅地等の特例」について説明しました。

自宅などの不動産をお持ちの方や不動産の賃貸経営などを営んでいる方の中には、その不動産の相続で頭を悩ませている方も多いと思います。
特に、大都市圏にお住まいの方は、その不動産の相続税評価額が高額になり、相続税の支払いに困っている方も大勢いらっしゃるのではないでしょうか。

今回ご説明した小規模宅地等の特例が使えれば、当該不動産の相続税評価額を大幅に減少させることができますので、この特例を使わない手はありません。

しかし、小規模宅地等の特例を使う場合、この適用要件の確認や特例を使った不動産の評価など専門知識が求められる上に、法律も頻繁に改正になります。
相続税申告時に間違えて申告すると、せっかくの特例が使えないことも考えられます。

泉総合法律事務所は、相続問題についても積極的に取り組んでいることから、相続税について安心してお任せいただける税理士もご紹介することができますので、お気軽にご連絡くださいませ。